依法更换物业服务公司，维护自身权益

张智育


　　事由：朋友王先生来咨询，称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题，因此未与之签订新的服务合同，原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱，对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况，小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司？业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？

解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

　　王先生所住小区已于2006年成立业主大会，依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

　　法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。

　　需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

　　更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

　　2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

　　《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《重庆市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　　王先生所住小区，与物业公司的服务合同已经到期，已达到约定解除的条件，可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区，开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算，但考虑到其面积占到小区面积近半，必须对其联合，达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

　　业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

（1）业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

（2）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（3）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（4）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（5）物业服务价格幅度或水平。

　　物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
一起典型的涉他合同案例评析
亓培冰

一、案情
　　1999年3月，北京亚环影视公司与北京电影学院签订了《外借人员劳务合同书》，约定亚环公司“借用”电影学院表演系学生赵薇参加《财神到》摄制组，担任演员工作，学院不得擅自变更借用人员职务或转借；借用期自1999年4月10日起至1999年7月10日止，借用期为3个月。合同签订后，剧组为赵薇量试了服装，电影学院派人将剧本取走，亚环公司向电影学院缴纳了15000元合同费用。但亚环公司未与赵薇本人另行签订聘用合同。
　　此后，赵薇到台湾参加《还珠格格》续集的宣传活动，亚环公司同意将借用时间推迟到4月26日起算。但赵薇从台湾返回北京后，未到《财神到》剧组报到。同年5月4日，亚环公司得知赵薇到上海参加电影的拍摄，即函告电影学院，要求学院给予明确答复；5月6日，亚环公司另行聘用其他演员演出赵薇所饰演的角色。后亚环公司诉至法院，要求电影学院对其违约行为公开赔礼道歉，返还劳务费15000元，并赔偿经济损失1133450元。电影学院则辩称，学院与亚环公司签定合同后，校方未给赵薇安排其他的实习任务，并一直催促她去剧组报到，所以学院已经履行了合同，并未违约；亚环公司交给学院的15000元是签定合同的手续费，并非被借演员的劳务费；赵薇没有参加《财神到》的演出，是因为亚环公司没有如同聘用其他演员那样与赵薇本人另行签订劳务合同，电影学院对赵薇拒绝演出不应承担违约责任；亚环公司没有延期拍片，其提出经济损失无直接证据佐证，电影学院不同意赔偿，也不同意亚环公司要求赔礼道歉的诉讼请求。
二、判决
　　法院经审理认为，亚环公司与电影学院订立《外借人员劳务合同书》，系平等的法人之间为借用电影学院学生赵薇出演《财神到》电视剧而自愿实施的民事法律行为，双方意思表示真实一致，约定的内容不违反法律规定，该合同依法成立，对双方具有法律约束力，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。电影学院未能依约履行合同，已构成违约，应依法承担相应的民事责任。亚环公司与电影学院订立的合同主要条款系为第三人赵薇设定的义务，是以第三人赵薇履行合同行为为标的的第三人负担合同，虽然电影学院规定学生参加拍片要由所在系和学院批准，但按照电影学院的规定应由学生提出拍片的申请后方涉及电影学院各级领导批准程序的启动。电影学院在赵薇本人无申请，及其与赵薇无约定的情况下，与亚环公司订立由赵薇履行义务的合同，使合同从订立时就存在不能实际履行的可能，根据第三人履行承担的法律原则，当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或履行债务不符合约定，该约定对第三人不具约束力，据此，电影学院应对第三人不履行合同所造成的法律后果承担违约责任。为了保证合同实际履行，亚环公司应当与赵薇订立劳务合同，以约束其履行合同，防范风险。事实上亚环公司在与电影学院订立借用人员合同后，未与赵薇订立劳务合同。故亚环公司所称商业运作风险系其盲目缔约所致，对此后果，电影学院不承担责任。该片拍摄中所租用的场地、车辆、器材及住宿服装等已经产生了使用效用，现无直接证据证明其损失发生的具体事实，故亚环公司以此部分费用作为损失要求赔偿的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。但因电影学院未实际履行合同，也未付出相应对价，其应将所收取的劳务费退还亚环公司，减少其损失。赔礼道歉仅适用于人身权及法人的名称权、名誉权、荣誉权的侵害，故亚环公司要求赔礼道歉的诉讼请求，于法无据，不予支持。故判决电影学院返还亚环公司人民币15000元；驳回亚环公司要求赔礼道歉，赔偿经济损失1133450元的诉讼请求。
三、评析
　　这是一起特殊的合同纠纷，涉及的法律关系比较复杂。判决中认定此合同是一起有效的第三人负担合同，由于第三人未履行合同，缔约方电影学院构成违约。但判决中对于合同性质及效力的认定是值得商榷的。笔者试图通过对此典型案例的评析，深化对问题的认识，同时活跃案例研讨之风，并求教于各位同仁。
　　本案中的关键法律问题主要有三：第一，此合同是束己合同还是涉他合同?如果理解为束己合同，那么电影学院有没有违约?第二，如果将此合同理解为涉他合同中的第三人负担合同，那么为第三人设定义务的合同是否有效?第三，如何理解合同中约定的15000元的性质?在对这三个问题讨论的基础上，此案该如何处理?
　　首先，认清合同的性质是正确处理案件的前提，合同性质的认定要从合同文义着手。亚环公司与电影学院作为合同双方主体签订了《外借人员劳务合同书》，合同的内容是，亚环公司“借用”电影学院的学生赵薇担任演员工作，期限三个月，电影学院不得擅自变更借用人员职务或转借。合同是缔约当事人之间设定、变更、终止权利义务关系的协议，合同债权是相对权。原则上，合同中的权利义务只能由缔约双方享有和承担，第三人不享有合同权利，也不承担合同义务，即合同相对性原则。合同相对性原则要求合同一般只能约束缔约双方，是束己合同，而不能为第三人设定义务，法律仅以特殊情况下承认涉他合同，包括利他合同和第三人负担合同。此合同的特殊之处在于，它不仅直接约束缔约双方，而且为合同外的第三人赵薇设定了义务，即特定的表演行为。根据本合同的文义并探求当事人缔约时的真实意思，应认为此合同的内容既具有束己合同的因素，又具有第三人负担合同的成分。合同中“束己”的因素即约束缔约双方的是，亚环公司应给付电影学院15000元，电影学院负有批准赵薇外出拍摄《财神到》的申请的义务，这是合同约定的作为义务；电影学院作为赵薇的所在单位于1999年4月10日至7月10日期间不得擅自变更赵薇的职务或转借，这是合同约定的不作为义务。合同的涉他因素是，双方为第三人赵薇设定了“担任演员”的特定义务，时间为3个月。所以本案中的合同实际上是一个复合型的合同，本判决指出了合同是第三人负担合同，但没有说明其中的“束己”的成分，因此不能全面揭示合同的性质。
　　其次，认清合同的效力是本案的关键。分析合同是否有效以及电影学院是否构成违约也应从合同的特点入手。从合同中“束已”的因素来看，此合同是双方当事人在平等基础上基于意思表示一致而达成的协议，不违反法律的强制性规定，是有效的。而且电影学院也依约履行了义务，没有给赵薇安排其他的实习任务，并一直催促她去剧组报到，没有违约。从合同中“涉他”的因素看，合同的主要条款系为赵薇设定的义务，是以赵薇履行合同的行为为标的第三人负担合同。那么，合同中的这部分内容是否有效呢?
　　根据涉他合同的一般原理，为第三人设定的权利义务非经第三人承诺对其不产生效力，不能直接约束第三人。如果第三人不履行此义务，应由债务人承担违约责任。但债务人承担违约责任的前提是该第三人负担合同是有效合同。一般说来，为第三人设定的义务可能有三种：一是财产给付义务，二是与第三人特定人身不可分离的行为给付义务(如授课、表演)，三是人身义务(如婚姻)。第三人负担合同的效力因设定义务内容的不同而有异：为第三人设定人身义务的，因违背人格平等和意思自治的理念导致合同本身无效，这没有疑义；为第三人设定财产给付义务的合同有效，但仅在当事人之间发生效力，第三人不履行的，应由债务人履行或承担违约责任；为第三人设定特定的行为义务的，因为给付行为与特定人身不可分离，无法从市场上找到替代品，故第三人不履行的，不仅对第三人不产生效力，而且此合同也因标的不能而无效。从另外一种意义上讲，未经第三人许可或者授权而为其设定与其人身不可分离的特定义务，有违人格尊重的一般原理。事实上，赵薇虽系电影学院学生，但双方是平等的民事主体，电影学院根据自身的管理规则有权对学生的教学情况进行管理，但无权为他人缔约。学校对学生不具有支配权，有关拍摄的协议必须是由学生本人签订。当然学校可以以不符合管理规定为由不批准，但无权主动对他人签定合同。从亚环公司来说，自以为与电影学院签了“外借”合同就可以“借到”赵薇，这更是一种错误认识。因此，此合同部分内容为第三人赵薇设定了行为义务，此部分内容应属无效。本判决一方面认为“电影学院在赵薇本人无申请，及其与赵薇无约定的情况下，与亚环公司订立由赵薇履行义务的合同，使合同从订立时就存在不能实际履行的可能”，另一方面又认为合同有效，其妥当性是值得怀疑的。
　　最后，由于合同本身的复杂性，决定了本案处理结果的复杂性。合同中既有有效因素，又有无效部分，因此如何理解合同中亚环公司给付电影学院的15000元钱的性质成为处理此案的核心。笔者认为，如果把15000元钱理解为电影学院“不变更借用人员职务或转借”这一义务的对价，那么，电影学院依约履行了此义务，应有权获得这15000元。如果将15000元理解为“借用”赵薇而给付的报酬，那么根据这个无效的涉他合同，电影学院应予返还。因合同无效所造成的损失，双方均有过错，应由双方根据过错的比例分担。依笔者所见，探求亚环公司的真意并根据合同的数额，后一种看法似乎更为合适。不宜单纯地把15000元理解为电影学院“不变更借用人员职务或转借”的对价，它主要是聘用赵薇演出的对价，只不过此费用给了缔约方电影学院。所以，根据此无效的第三人负担合同，应由电影学院予以返还；亚环公司遭受的损失，属缔约双方的过失所致，应在证据证明的基础上根据双方的过错程度分担。本判决一方面认为电影学院违约，另一方面认为“该片拍摄中所租用的场地、车辆、器材及住宿服装等已经产生了使用效用，现无直接证据证明其损失发生的具体事实、故亚环公司以此部分费用作为损失要求赔偿的诉讼请求，证据不足，本院不予支持”否认了亚环公司的赔偿请求，虽然后果上相差不远，但法理上却是迥异的。
　　
　　(作者单位：北京市高级人民法院)