虚拟产权式商铺物权属性分析/李晨毅

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 02:05:32   浏览:9317   来源:法律资料网
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虚拟产权式商铺,是指开发商将大型商业项目,分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售,投资者拥有商铺的产权,但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用,投资者取得收益的房地产开发模式。近年来,由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述,造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为,商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额,各买受人之间是按份共有关系,而不是独立产权的建筑物区分所有关系,商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。

首先,由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址,不是物理形态的空间分割模式,商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割,每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额,而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”,商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。

其次,从合同签订的目的来看,商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营,同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买,将不可能销售下去,即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时,商铺份额的价值相同,其并不按照实际商铺的位置区别价格,所以其并不关心铺位的具体位置。因此,从合同签订的目的上,也反映出商铺物权独立价值“弱化”,更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。

另外,但凡采用商铺销售模式的商城,都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定,合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理,而投资人不能私自经营,也不得私自委托别人经营,故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求,房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”,并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构,而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束,否认权利人对商铺的支配性,同样体现了按份共有人对共同义务的承担。

综上所述,将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。


(作者单位:河南省义马市人民法院)
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山西省禁止向企业摊派暂行规定

山西省人民政府


山西省禁止向企业摊派暂行规定
山西省政府第57号


第一条 为保护企业合法权益,减轻企业负担,根据国务院发布的《禁止向企业摊派暂行条例》和国家及本省的有关规定,结合本省实际情况,制定本规定。
第二条 本规定适用于本省行政区域内的各级机关、人民团体、部队、事业、企业单位和其他社会组织。
第三条 本规定所称摊派,是指在法律、法规以及国务院和省人民政府的规定之外,要求企业无偿提供财力、物力和人力的行为。
第四条 各级人民政府的监察、审计机关负责对摊派行为进行监督检查和处理,各级人民政府的计划,经贸委、财政、物价、税务、银行等部门均有权对摊派行为进行监督检查。
第五条 需集资兴办社会公益救济性事业要求企业无偿提供财力、物力和人力的,承办单位应制定具体实施方案,经省人民政府批准后,方可实施。
第六条 企业有权自行决定是否为社会公益事业无偿提供财力、物力和人力。企业自愿无偿提供的,厂长须每年向职工代表大会或联席会议报告一次提供财力、物力和人力的情况。
第七条 经批准的公益救济性集资项目,承办单位应设立帐目、存入银行专户,专款专用,不得改变用途。项目实施完毕后,由审计部门进行专项审计,财政部门审查其财务决算,结余部分上缴财政部门。
第八条 除法律、法规规定外,任何单位和个人不得利用职权强制企业购买有价证券或强行向企业推销其他企业的产口。
第九条 除法律、法规规定外,任何单位和个人不得利用职权强行向企业指定产品交易对象或服务对象。
第十条 除法律、法规规定的强制保险项目外,不得强制企业参加其他保险项目。
第十一条 凡属新闻报道,新闻单位不得向企业收取费用。
第十二条 凡行政性、事业性收费,收费单位必须向企业出示省人民政府的批准文件或省财政部门、物价部门的批准文件。未经省人民政府或省财政部门、物价部门批准的收费项目,企业有权拒绝支付,井可向监察、审计等部门举报。
第十三条 违反本规定,有下列行为之一的,监察机关、审计机关按以下规定予以处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未经省人民政府批准,要求企业无偿提供财力、物力或人力的,由监察机关予以查处或审计机关处理,通知摊派单位的开户银行按摊派折合金额从其存款中扣还,并技折合金额的20%予以罚款。
(二)经批准的集资项目,承办单位改变用途的,由审计机关责令其纠正,并处以集资金额10%的罚款。
第十四条 本规定自发布之日起施行。



1994年11月8日

国家中医药管理局办公室关于印发中医类别全科医师岗位培训工作管理方案的通知

国家中医药管理局办公室


国家中医药管理局办公室关于印发中医类别全科医师岗位培训工作管理方案的通知

国中医药办发〔2008〕7号


各省、自治区、直辖市卫生厅局、中医药管理局:
为认真贯彻落实《国务院关于发展城市社区卫生服务的指导意见》(国发〔2006〕10号)和人事部、卫生部、教育部、财政部、国家中医药管理局《关于加强城市社区卫生人才队伍建设的指导意见》(国人部发〔2006〕69号)有关精神,加快城市社区中医药人才培养工作进程,充分发挥中医药在城市社区卫生服务工作中的作用,完成“确保在2010年前基本实现所有社区卫生专业技术人员达到相应的岗位执业要求”的任务,“十一五”期间,各省应对城市社区中医药人员进行中医类别全科医师岗位培训工作。
为加强对岗位培训工作的管理,确保岗位培训取得实效,根据《中医类别全科医师岗位培训管理办法》、《中医类别全科医师岗位培训大纲》(国中医药发〔2007〕21号)和《财政部、国家中医药管理局关于补助中医药专项经费的通知》(财社〔2007〕221号)的要求,我局组织制定了《中医类别全科医师岗位培训工作管理方案》。现印发给你们,请结合实际情况贯彻落实。



二○○八年一月十八日





中医类别全科医师岗位培训工作管理方案



为加强城市社区中医药人才培养工作,充分发挥中医药在城市社区卫生服务工作中的作用,做好中医类别全科医师岗位培训,根据《中医类别全科医师岗位培训管理办法》、《中医类别全科医师岗位培训大纲》(国中医药发〔2007〕21号)和《财政部、国家中医药管理局关于补助中医药专项经费的通知》(财社〔2007〕221号)精神,制定本管理方案。

一、项目目标
(一)根据《中医类别全科医师岗位培训大纲》(国中医药发〔2007〕21号)要求,培养一批满足中医类别全科医师岗位培训工作需要的师资,为中医类别全科医师岗位培训工作的开展奠定基础。
(二)对从事社区卫生服务的中医执业医师开展岗位培训,使之达到中医类别全科医师岗位执业的基本要求,逐步建立一支能够满足城市社区中医药服务需求的中医类别全科医师队伍。

二、项目范围、内容和要求
(一)项目范围
覆盖全国31个省、自治区、直辖市。
(二)项目内容
项目内容主要包括师资培训和中医类别全科医师岗位培训。
1.师资培训
全国选择930名师资人员进行培训,每省培训30名。各省培训的师资人员应包括理论培训教师、临床带教教师和社区带教教师。
2.中医类别全科医师岗位培训
全国选择5150名在城市社区卫生服务机构或即将进入城市社区卫生服务机构工作的中医类别执业医师进行岗位培训。各省具体分配名额见附件。

(三)培训内容与要求
1.师资培训
各省级中医药管理部门依托本省高等院校采取集中授课的方式进行培训,时间为一周。培训内容主要包括全科医学概念、理念、方法、医学心理学与精神卫生、预防医学等全科医学相关知识以及岗位培训授课方法、主要授课内容等。培训内容参照《中医类别全科医师岗位培训大纲》。
2.中医类别全科医师岗位培训
培训时间为500学时,其中理论教学300学时,实践教学200学时。培训内容由各省级中医药管理部门按照《中医类别全科医师岗位培训大纲》要求,结合本省实际情况制定。培训方式应结合本地区实际情况,采取脱产或半脱产的方式,在具备开展城市社区中医药知识与技能培训条件的机构开展理论授课、临床实践与社区实践培训工作,突出实践技能培训,合理使用现代化教学手段,提高教学效果。

三、项目组织实施
(一)组织形式
1.国家中医药管理局负责提出项目实施的管理方案,负责项目实施的组织、协调、监督工作,并对项目进行总体评估。
2.省级中医药管理部门负责项目的具体实施与日常管理,确定培训机构,遴选培养对象,并进行培训工作的管理与考核。岗位培训人员由省级中医药管理部门统一组织考核,考核合格者,由省级中医药管理部门颁发国家中医药管理局统一格式的《中医类别全科医师岗位培训合格证书》。
(二)资金安排
1.2007年财政部、国家中医药管理局安排中医药专项经费对中西部省份(自治区、直辖市)的人员培训给予补助。
东部地区的培训经费由省级财政提供支持,培训时间及经费参照中西部地区的标准执行。
2.培训经费补助标准
(1)师资培训:1000元/人。
(2)中医类别全科医师岗位培训:1800元/人。
3.具体补助内容及金额详见附件。

四、项目执行时间
本项目执行时间为2007—2008年。
2008年4月底以前完成师资培训,2008年底以前完成2007年下达的中医类别全科医师岗位培训任务。

五、项目监督与评估
(一)各培训机构应严格执行培训方案和培训大纲,确保培训质量,妥善保存培养对象花名册、教学计划、考试(考察)记录及其他教学资料,以备检查。
(二)各省、自治区、直辖市在确保实现中央确定的项目目标的基础上,可根据当地经济社会发展情况、社区卫生服务机构和人员数量及其他工作基础,确定各地培训规模。
(三)严格按照国家有关专项资金管理的规定执行,加强项目经费管理,提高资金使用效益。
(四)下达各省、自治区、直辖市的项目经费必须专款专用,不得挪作他用。项目完成后,省级中医药管理部门会同财政部门将项目总结评估报告报国家中医药管理局。
(五)国家中医药管理局和财政部将按有关规定对项目经费使用、项目实施效果等进行考核,并将各地项目执行的实际效果作为安排下一年度相关项目资金的依据。

附件:2007年中医类别全科医师岗位培训经费分配表
附件:
2007年中医类别全科医师岗位培训经费分配表
地区 岗位培训 师资培训 小计(万元)
人数 经费(万元) 人数 经费(万元)
北京 100 0 30 0 0
天津 100 0 30 0 0
河北 180 32 30 3 35
山西 160 29 30 3 32
内蒙古 150 27 30 3 30
辽宁 200 0 30 0 0
吉林 150 27 30 3 30
黑龙江 200 36 30 3 39
上海 130 0 30 0 0
江苏 260 0 30 0 0
浙江 190 0 30 0 0
安徽 155 28 30 3 31
福建 120 0 30 0 0
江西 155 28 30 3 31
山东 290 0 30 0 0
河南 210 38 30 3 41
湖北 210 38 30 3 41
湖南 200 36 30 3 39
广东 390 0 30 0 0
广西 150 27 30 3 30
海南 150 27 30 3 30
四川 200 36 30 3 39
重庆 150 27 30 3 30
贵州 100 18 30 3 21
云南 100 18 30 3 21
西藏 100 18 30 3 21
陕西 150 27 30 3 30
甘肃 150 27 30 3 30
青海 100 18 30 3 21
宁夏 100 18 30 3 21
新疆 150 27 30 3 30
合计 5150 607 930 66 673