湖南省常德市人民政府


常德市人民政府关于印发《常德市城市规划区内私人住宅建设管理办法（试行）》的通知

常政发〔2007〕16号


武陵区、鼎城区人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区管委会，市直有关单位：
《常德市城市规划区内私人住宅建设管理办法（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

二OO七年九月十日


常德市城市规划区内私人住宅建设
管理办法（试行）

第一章 总 则
第一条 为加强市城市规划区内私人住宅建设管理，依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国建筑法》等法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在市城市规划区内建设私人住宅，适用本办法。本办法所称私人住宅建设是指村（居）民自筹资金建设以居住为目的的私人住宅，包括新建、改建、扩建等建设行为。
第三条 私人住宅建设必须遵循统一规划、合理布局、节约用地、集中成片的原则，符合城市总体规划、土地利用总体规划及乡村规划，不得占用基本农田。


第二章 私人住宅建设规划控制区域划分
第四条 私人住宅建设区域在城市规划区内分为公寓楼安置建设区和城市远郊建设区。
公寓楼安置建设区域范围：
（一）武陵区：东至铁路，南至沅江，西至金丹路，北至竹根潭路、铁路所围合的区域，以及岩坪村、聚宝村、合兴村、竹根潭村等行政村（社区）。
（二）鼎城区：金霞大道与沅江所围合的区域，以及停车场村、福广村、三滴水村、孔家溶村、王家铺村、郭家铺村等行政村（社区）范围，鼎城区政府划定的其它范围。
（三）德山开发区：东至东风河，南至兴德路，西至枉水，北至沅江所围合的区域，以及崇德社区。
（四）柳叶湖旅游度假区：柳叶湖社区、戴家岗社区、七里桥社区。
（五）村（社区）组成建制、成街区被征用、转用的区域。
城市远郊建设区域范围：在市城市规划区内实行公寓楼安置建设区域以外的区域。

第三章 公寓楼安置建设区私人住宅建设管理
第五条 公寓楼安置小区是指统一规划，土地行政划拨，市政公用设施齐全、环境较好，以多、中、高层住宅为主的小区，其房屋可依法上市。公寓楼安置建设区内的建设必须按规划实施，村（居）民一律不准新建、扩建“一户一宅基地”式私人住宅。
第六条 人均耕地0.1亩以上的村(社区)、组中确属D级危房的私人住宅，可按原建筑占地面积、原建筑面积、原建筑高度进行改建。
第七条 人均耕地0.1亩以下的村(社区)、组中确属D级危房的私人住宅，不允许改建，村(居)民可提前申请入住公寓楼安置房或其他形式的补贴性质住房。
第八条 符合私人住宅分户建房条件的村(居)民可申请入住公寓楼安置房或其他形式的补贴性质住房。
第九条 人均耕地指标由国土资源部门核实公布；危房等级由房产管理部门房屋鉴定机构鉴定(无房屋所有权证的也须鉴定)。
第十条 市城市规划区范围内征地房屋拆迁实行公寓楼安置的有关办法另行制定。

第四章 城市远郊建设区私人住宅建设管理
第十一条 村庄规划和村(居)民点住宅建设规划由各乡（镇）人民政府组织编制，村庄规划报上一级人民政府审批，村(居)民点住宅建设规划报市规划部门审批。村庄规划和村(居)民点住宅建设规划报请审批前，应当经村(居)民代表会议讨论通过。
确需对村庄规划和村（居）民点住宅建设规划进行变更调整的，须报原审批机关批准。
第十二条 村庄规划和村（居）民点住宅建设规划应从实际出发，尊重农民意愿，对住宅、道路、供水、排水、垃圾收集等农村生产、生活服务设施以及公益事业建设用地布局等作出具体安排，充分体现地方和农村特色。
第十三条 村（居）民私人住宅建设执行“一户一宅基地”的法律规定。私人住宅建设按下列标准执行：
（一）村（居）民私人住宅每户使用耕地面积不超过130平方米，使用其他土地不超过180平方米，其中建筑占地面积不超过96平方米。
（二）村（居）民私人住宅的建筑层数控制在三层以内（含三层）。
第十四条 严格按照村庄规划和村（居）民点住宅建设规划建设私人住宅，不得在村（居）民点规划范围外新建私人住宅，限制建设零星分散的私人住宅。
第十五条 因自然灾害损毁或属危房等原因需拆除改建的零星私人住宅，应按照“拆旧建新、旧宅复垦”原则，在村（居）民点集中建设，不宜原地改建、扩建。
第十六条 未编制规划的村（社区）、组，一律不准审批私人住宅（危房除外）。
第十七条 禁止城镇居民以任何形式购买或租用农村集体土地建设私人住宅。严禁非法买卖、转让农村宅基地。
第十八条 申请私人住宅建设有下列情形之一的，一律不予审批：
（一）村（居）民将现有住宅出售、出租或赠与他人、改为其他非居住用途的；
（二）被拆迁的村（居）民已采用货币安置方式（私人住宅收购）的；
（三）村（居）民被拆迁后仍有一处或一处以上私人住宅（含公寓楼安置房，不含商品房）的；
（四）农村外嫁女，户籍未迁出，其配偶方拥有宅基地或在工作单位已享受住房补贴的；
（五）城镇居民从城镇迁入农村的；
（六）土地来源不合法的；
（七）村（居）民改建住宅，未“拆旧建新”的；
（八）原私人住宅建筑占地面积超过160平方米或人均建筑面积超过90平方米申请分户建设的；
(九)私人住宅建设选址不符合规划的；
（十）公示期内群众举报，经核实有弄虚作假行为和不符合私人住宅建设条件的；
（十一）违反法律、法规规定的其他情形。

第五章 私人住宅建设申请条件及审批程序
第十九条 私人住宅建设申请人符合以下条件之一者，均可在其户籍所在村（社区）申请私人住宅建设：
（一）依法取得土地使用证，拥有私人住宅的；
（二）属于原籍的常住户，符合下列条件之一的：
1、村（居）民无房户；
2、多子女户，有子女达到法定婚龄，结婚无房的可申请分户，但其父母须随其中一个子女居住；
（三）从其他农村集体经济组织迁入的农村村民，在当地承包农用地进行农业生产，履行相应义务，参加本村劳动分红，且迁入时间满一年以上的无房户；
（四）移民户、返乡侨胞、返乡退伍军人无住房的按国家有关政策执行。
第二十条 私人住宅建设申请人到乡（镇）规划、国土站（或市、区政务中心规划、国土窗口）领取申请表，经乡、村、组（或社区）签署书面意见后，报市规划、国土资源部门审批。
（一）村（居）民小组三分之二以上农户(居民)讨论通过并签字后，村（居）民委员会签署意见，再报乡（镇）人民政府（或街道办事处）进行审签；
（二）乡（镇）人民政府（或街道办事处）审核同意后，报市国土资源部门对建房主体资格进行审查，对符合建房资格条件的核发《建房资格认定书》；
（三）申请人持《建房资格认定书》到市规划部门办理《建设用地规划许可证》；
(四)市国土资源部门依据《建设用地规划许可证》为申请人及时办理《建设用地批准书》；
（五）申请人持《建设用地批准书》及建筑单体方案到市规划部门申请规划验线，领取《建设工程规划许可证》副本。
第二十一条 私人住宅建设须依法接受当地国土资源、规划、建设等行政主管部门的监督管理。
第二十二条 房屋竣工验收合格后，申请人分别向国土资源、规划、房产部门申请换发《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》正本、房屋所有权证。
第六章 附 则
第二十三条 本办法由市国土资源局、市规划局、市建设局负责解释。
第二十四条 本办法自发布之日起施行。

论民商事法律在刑事审判中的适用


在刑事审判的司法实践中，除了在人身伤亡的案件的刑事附带民事判决中，经常援引《民法通则》第119条作为民事赔偿的依据外，在其他的刑事案件中，则很少运用涉及到的民事法律规定解析案件。那么，在刑事审判中，人民法院能否适用民事法律？如果能适用，又将在一个怎样的幅度内适用，本文就旨在对该问题进行探讨。　

　　一、民事法律应当在刑事审判中予以适用　

　　（一）既独立又从属的刑民法关系是在刑事审判适用民事法律的法理依据　

　　民事法律能否在刑事审判中予以适用？要释清这一问题，我们首先要跳出部门法规定的窠臼，从刑法和民法这两个法之间的关系的视角予以分析。　

　　民法和刑法在法律体系中都属于实体部门法，民法旨在解决平等民事主体之间的纠纷，对私权利进行救济，它仅调整和保护财产关系以及部分与财产有关的人身关系，因此，民法调整的社会关系具有特定性；刑法的目的是预防和制裁犯罪，它调整人身、经济、财产、婚姻家庭等诸多方面的社会关系，而不局限于某一特定的调整对象，较之民法，刑法所保护的社会关系更为宽泛。刑民法以上的区别，体现了二者之间的独立性。　

　　而刑法在区别于民法的独立性基础之外，二者之间的关系还有一个重要特征就是刑法对民法的从属性。这种从属性主要体现在以下三个方面：　

　　首先，在规范层面上，实体法依据功能区分，分为调整型和保护型两种。民法属于调整型实体法，这类实体法主要是由行为规范构成的，其特点在于，建立权利与义务的规范体系，指引人们实施肯定性行为，而不实施否定性行为；刑法则属于保护型实体法，这类实体法是由裁判规范构成的实体法，其特点在于，建立假定及制裁的规范体系，而非建立行为模型体系。当然，裁判规范也会对人们的行为起到间接调整作用，不过它的调整却是通过威慑。那么，从这一点而言，我们可以看出“刑法本身并不创立新的义务，而只是对其他法律分支体系中已经确立的权利给予更有力的认可或制裁”。 可见，民法规范规定的是权利与义务，而刑法规范则规定了一定条件下人们违反这些权利义务所应承担的责任，两者相辅相成，共同构成一个完整的法律逻辑过程。因此当民法将一种行为规定为合法行为时，法律的逻辑过程就到此结束，刑法不得再对民法认可的行为给与刑事制裁。　

　　其次，在价值层面上，刑法与民法具有内在一致性。民法注重公平与效率，而一个好的刑法必然是能够促进公平和效率的实现和最大化的刑法。因此，民法所保护的利益，也必然是刑法所保护的利益。　

　　第三，从适用层面上，刑法具有最后性和补充性。由于刑法的制裁是最严厉的，所以只有当民法对某种违法行为的处理不足以保护或抑制某种特定法益时，才能启用刑法制裁。　

　　基于以上的对刑民法关系的分析，可见在刑事审判中正确适用民事法律是确保刑、民法在保护方向上一致性、协调性所必需的，在法理上是可行的。据此，我们也有理由认为那种认为“民法上受保护、刑法上却构成犯罪”的刑民法律冲突是不存在的，这种错误的认识正是基于对民刑法关系的不了解造成的。　

　　（二）我国的诉讼实践决定了需要在刑事审判中运用民事法律　

　　第一，大量刑民交叉的案件存在刑民界定的问题。　

　　随着社会的发展，刑民交叉的案件也越来越多。所谓刑民交叉案件，是指当事人的某一行为同时符合民事法律关系构成要素和刑事犯罪构成要件的情况。这种案件在实践中主要有以下几种情形：　

　　1、刑事犯罪与一般民事侵权行为交叉。一般侵权民事责任的构成要件为有损害的事实、行为违法、违法行为与损害事实之间有因果关系，行为人有过错，而这与我国刑法规定的某些犯罪的主观要件与客观要件在主观与客观等基本要素方面并无太大差异，因此，两者之间就容易发生交叉。　

　　2、刑事犯罪与民事违约行为交叉。违约行为是合同当事人违反合同债务的行为。我国刑法规定的某些犯罪在客观方面的要件有时与民事违约行为的外表形态彼此吻合，在一定条件下，两者可以发生交叉。　

　　3、刑事犯罪与不当得利、无因管理的交叉。不当得利是没有合法的根据取得利益而造成他人损害的法律事实，其与刑事犯罪的交叉比例是很大的。无因管理是没有法律规定或约定的义务而为他人管理事务。刑事犯罪与无因管理的交叉，主要是指行为人违反被管理人意思的不适法无因管理与侵占罪构成要件的交叉。　

　　4、刑事犯罪与民事合法行为的交叉。在比较特殊的情况下，民事合法行为也可能与刑事犯罪在形式上发生交叉。　

　　司法实践中，很多人都在讨论对这种案件在程序上是采取“先民后刑”还是“先刑后民 ”的问题，本文无意讨论这一问题，笔者认为只要这些刑民交叉的案件，如果已经进入了刑事程序，就只存在刑民界定的问题了，即判断这一行为是否已经超出了民事违法的“量”的积累，已质变为刑事犯罪。而最终确定这些刑民交叉行为的性质就需要我们在刑事审判中运用民事法律予以分析、解决，这种必需主要基于以下两个方面的因素：　

　　首先，任何一个刑民交叉案件都是以民事关系的存在为基础的，因此，许多问题都需要运用民事法律和民法的理论知识予以认定。　

　　其次，在界定刑民交叉案件的性质中，运用民事法律，可以根据民法理论分析刑民交叉案件中内含的民事关系是否可以成为相关犯罪构成要件的基础。如果民事关系的构成要素能够支撑犯罪成立的要件，两者之间具有“对应性”；反之，则具有“非对应性”。所以，在刑事审判中运用民事法律的目的，就是从民法角度审查民事关系诸要素与刑事犯罪构成诸要件之间是否具有“对应性”，即“对应性”审查。当彼引不具有对应关系时，即可判断该起刑民交叉案件纯属民事案件，只有在彼此对的情况下，才可进一步考虑刑民交叉的行为是否构成犯罪的问题。　

　　第二，在刑事诉讼中存在一些非实体性质的问题，需要运用民事法律先行解决后，才能进行刑事上的裁断。　

　　以侵犯财产权的刑事案件为例，在刑事审判中首先要用民法的规定确定侵犯的对象的权属，才能确定行为人在刑事上是否构成犯罪以及构成何种犯罪，如李某贪污案。李某系甲机关的负责人，因企业改组等原因，该机关持有乙公司法人股59.4万股，甲机关则约定将这些股权转让给非国有的丙公司，并收受了丙公司的转让金，但未办理股权转让登记手续。后甲机关与丁公司又签订了这些股权转让的协议，约定将59.4 万股以每股2.8元，共计166万元的价格转让，但转让协议中只签66万元，另100万元不签入协议，而是提现金给为股权转让出了力的李某等人。后两单位完成了股权转让登记等手续，李某分得了60万元。该案一审判决认定李某构成受贿罪，二审改判为贪污罪，而辩护人认为构成职务侵占罪。正确认定该案的关键在于确认这59.4万股法人股的权属以及未写入转让合同中的100万元的性质和归属，关于这两个问题，我们运用民商事法律来分析判断，就迎刃而解了。首先，根据公司法规定，办理过户手续是记名股票转让生效的必要条件，因此，甲机关虽接受了乙公司的转让金，但因未办理过户手续，59.4万股的股权仍属于甲机关；而100万元实质上是股权转让价款中的一部分，是59.4万股股权产生的收益，因此这100万元的所有权也应该与59.4万股股权的权属相同，都属于甲机关。所以，李某身为国家工作人员，勾结他人侵吞本单位所有的股权转让款，其行为构成贪污罪。　

　　事实上，在我国的诉讼实践中，既没有用民事程序中止刑事案件的先例，也从来不存在通过民事立案的方式，对财产权确权后再进行刑事审判的案例，故此，应在同一诉讼程序中解决与该犯罪事实有关的问题，这样才能确保制度的协调，否则将破坏国家基本的诉讼制度。　

　　二、在刑事审判中适用民事法律的原则