从两宗刑事案说起……
刘 颜
物业小区发生刑事案件，物业管理公司应当承担什么样的责任？在深圳和上海发生的两起命案经过中央电视台、上海电视台、新华社等媒体广泛报导，引起了物业管理行业、业主、住户和法律界的强烈反响。
先说有名的深圳笔架山庄命案。1998年3月，二罪犯潜入笔架山庄，在山庄的空置房屋内潜伏4日，掌握了某业主的出入规律，第4天深夜某业主回家时，罪犯在家门前将其抢劫杀害。二年后，刑事案件侦破、审理完毕，二罪犯均被执行死刑。死者家属认为物业管理公司疏于对空置房屋的管理，对出入住宅区的可疑人员不加防范，存在严重的过错，对死者的被害负有不可推卸的责任，将物业管理公司推上被告席，索赔139万元。一审法院判决物业管理公司支付死者家属10万元赔偿金。深圳市中级人民法院二审撤销原法院判决，认定物业公司不承担责任。
第二起案件发生在上海北区的一个新建成小区。2001年3月5日凌晨，罪犯翻过围墙进入最靠近围墙的一楼人家，采用扼颈、毛巾堵塞口腔等暴力手段对某女实施奸淫并致其死亡。然后打开小区建筑垃圾堆放地的一扇小铁门，顺着垃圾攀上墙，翻出小区。罪犯后被抓获，死者家属提起刑事附带民事诉讼，法院判决赔偿13246.50元。之后，死者家属又对物业管理公司提起民事诉讼，要求赔偿507701.55元。宝山区法院一审判决物业管理公司不承担责任。上海市第二中级法院二审撤销原法院判决，裁定物业管理公司赔偿4万元。
两起案件性质类似，但最终的判决结果却大相径庭。物业管理公司在这种刑事案件中到底有没有责任？有什么责任？承担或免除责任的根据是什么？作为物业管理公司从这两起案件应该借鉴的经验或教训是什么？
在笔架山庄案件中，一审法院认定业主入住后，与物业管理公司构成事实上的物业管理合同法律关系，保障住户的人身、财产安全是物业管理合同的附随义务，物业管理公司必须采取有效措施防范事故的发生。案件中，罪犯潜伏4日，物业管理人员在第2天即发现罪犯的行迹，但由于责任心不强，疏忽大意，对空置房疏于管理，对出入的可疑人员不加防范，客观上已将住户置于不安全境地，从而使犯罪分子在第4天得逞。被告没有全面履行合同义务，应承担违约责任。
在上海案件中，二审法院认定物业公司对三大监控系统（即周界报警、电子巡更和摄像监控）没有公安局的验收合格证明；在不能确保三大监控系统发挥安全防范作用的情况下，仍不同意居民在自家的门窗上安装防盗铁门；未将理应锁闭的小铁门锁闭，使犯罪分子轻易进入和翻出小区。这些行为充分证明了物业管理公司在安全防范中疏于管理，证明了其未能切实履行安全防范的义务的事实，已构成违约，应承担违约责任。法院在对这两起案件判决赔偿的主要事实根据就是物业管理公司“疏于管理”。
在2002年10月21日国务院法制办公室向社会大众公布的《中华人民共和国物业管理条例（草案）》征求意见稿第四十九条规定：“物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。”第二款规定：“物业管理企业疏于管理（下划线为笔者加注），未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。”根据民事诉讼法关于证据的规定，物业管理公司应当对自己的行为不存在“疏于管理”承担举证责任。如何证明是否“疏于管理”就成了关键。在上海案件的第一审中，物业管理公司认为物业公司按约配置保安人员进行保安值勤、巡视，并安装了周界报警、电子巡更、摄像监控系统，就已经履行了小区的保安义务。一审法院也对上述观点进行了支持。但二审就从上述的三个方面的行为从反面认定为“疏于管理”。深圳笔架山庄命案也是从“在第2天已发现罪犯行迹、对空置房疏于管理、对出入的可疑人员不加防范”几方面认定物业管理公司“疏于管理”的。因此，物业管理公司在以后的工作中应该从以下几方面做好预防和处理措施：
一、在物业管理服务合同中明确物业管理公司的安全防范义务。在现在普遍使用的《物业管理合同》中，大都笼统规定为“物业管理公司提供24小时保安服务”或者“24小时值班电话”。这种规定很容易引起歧义，产生纠纷。在一起物业管理纠纷中，业主就认为“24小时”应当是24小时内每1分每1秒都必须提供保安服务。物业管理公司能做到吗？几乎每一个物业管理公司的保安都只是定时巡更、签到，如每小时两次等等。
二、物业管理公司应当有足够的证据说明自己的保安监控系统是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突发性、隐蔽性以及犯罪手段的智能化、多样化，即使物业管理公司给予应有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪对业主（住户）人身、财产的侵害。这种侵害一旦发生，只能从物业管理公司是否尽到合理的谨慎注意义务来判断是否违约。因此，物业管理公司必须根据物业管理行业的性质、特点和条件，随时、谨慎地注意保护业主（住户）的人身、财产安全。如小区是封闭的，安装了红外监控、电子巡更、周界报警等系统，并且这些设施的产品是合格产品；物业管理公司制定了严格的安全防范制度，配备了足够的保安人员，装备了足够的保安器械。
三、物业管理公司应当建立完备的危机预防与处理系统，有效地防止刑事案件的发生，同时，在危机发生以后能够将损失或影响控制在最小范围以内。因为，对于物业管理公司来讲本来已经是微利保本甚至亏损，一旦发生一些案件，动辄几万、十万甚至几十万的赔偿对物业公司都是不小的一笔数目，更重要的是“好事不出门、坏事传千里”，对物业管理公司的品质、形象和品牌都是不小的损失。笔架山庄案例中，虽然物业管理公司最终胜诉了，但名声却是传了出去，就是普通的大众也知道出了这么一个命案，得不偿失。深圳的一些物业管理公司已经对此有了很深的认识，建立了完备的危机预防与处理系统，制定了周详的《危机手册》。
四、物业管理公司应该要求自己的员工，特别是保安员提高警惕，严加防范，特别注意细小的情节，准确及时察觉苗头。在深圳案例中，罪犯潜入笔架山庄空置房的第2天就被一名清洁工发现了，但没有引起重视，根本没向保安员或管理处主任汇报。在上海案例中，罪犯刚翻过围墙，小区的保安防范系统当即觉察到了异常，但待他们迅速赶到现场后，却未发现什么，其实罪犯已进入被害人家里。不管两案的判决如何，光从这一点来看，物业管理公司的工作人员主观上的“疏忽”是存在的。物业管理公司对物业的“管理”归根结底都是要落实到“物”的管理和对“人”的服务上来，虽然不少物业管理公司都引进了ISO9000质量保证体系，但笔者在对一些管理处的检查中发现质量记录中只有简单的“正常”二字，因此，提高员工的安全防范意识是完全必要的，而且是最迫切的，通过加强对一线员工的培训与安全实操演练形成一堵严密的“防火墙”。
原载《现代物业》2003年第1期
作者电邮：sammy713@vip.sina.com
岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市河道采砂管理暂行办法的通知
湖南省岳阳市人民政府办公室
岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市河道采砂管理暂行办法的通知（岳政办发[2012]30号）
各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：
《岳阳市河道采砂管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一二年十一月七日
岳阳市河道采砂管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国河道管理条例》、《中华人民共和国航道管理条例》、《中华人民共和国内河交通安全管理条例》、省人民政府《关于印发湖南省河道采砂管理试行办法的通知》(湘政发〔2012〕10号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域的河道管理范围内从事砂、石采挖和取土活动及与采砂船或机具(以下简称采砂船)一体的岸上分筛砂场的管理适用本办法。在长江干流岳阳段内从事采砂及其管理活动的，按照《长江河道采砂管理条例》规定执行。
第三条 河道采砂管理建立“政府主导、水利主管、部门配合、社会监督”的管理体制。全市实行“统一领导、统一规划、统一出让、统一许可、统一执法、统一收费、统一票据、统一考核、统一分配”的“九统一”管理模式。
第四条 市人民政府成立河道采砂管理工作领导小组，由市长任组长，市人大联系水务工作的副主任、市政府分管水务工作的副市长、市政协联系水务工作的副主席任副组长，市政府分管水务工作的副秘书长和市水务、国土资源、交通运输、地方海事、财政、监察、安监、法院、公安等相关部门主要负责人为成员，负责领导、组织、协调河道采砂管理工作。
第五条 市河道采砂管理工作领导小组下设办公室，与市水务局所属的河道采砂综合管理机构合署办公。人员从市水务局、市交通运输局、市地方海事局、市国土资源局、市公安局等部门抽调，实行集中办公、联合执法，负责河道采砂综合管理的日常工作。
相关县、市、区参照市级机构的设置，设立相应的领导、工作机构。
第六条 县级人民政府是辖区内河道采砂日常管理工作的责任主体。县级河道采砂综合管理机构负责辖区内采区开发建设和生产现场监督管理，以及禁采区和禁采期管理、社会治安综合管理等工作。
第七条 市、县两级各相关部门按照河道管理权限及上级有关规定，分别履行以下职责：
水行政主管部门负责组织编制河道采砂规划和河道采砂防洪影响评价，牵头组织河道砂石资源开采权的有偿出让、联合执法和稽查及考核考评工作，负责河道砂石资源有偿使用收入具体执收、发放河道采砂许可证、河道采砂统一监督管理等工作。
国土资源行政主管部门负责河砂资源地质调查评价、资源储量管理、资源权益价款评估，参与河道采砂规划的编制，参与河道砂石资源开采权有偿出让过程并对有偿出让工作进行监督，参与河道采砂许可的会签。
地方海事部门负责采砂船、运砂船的水上交通安全的监督管理工作，参与河道砂石资源开采权有偿出让过程并对有偿出让工作进行监督，参与河道采砂许可的会签。地方海事及航道管理部门负责出让河段采砂通航安全、技术论证及补救方案审定，参与河道采砂规划的编制。
公安机关依照国家相关法律、法规的规定，负责河道水上治安管理工作，依法打击河道采砂、砂石运输活动中的违法犯罪行为，并协助相关部门依法履行采砂监督管理职责。
财政部门负责征收和管理河道砂石资源有偿使用收入。
其他相关部门依照部门职责，负责河道采砂管理有关工作。
第八条 湘水干流、洞庭湖岳阳水域的河道采砂规划由省级编制审批。
汨罗江及县级交界河段的河道采砂规划由市水务局会同市国土资源、交通运输、地方海事等部门进行编制，报市人民政府批准，并报省人民政府备案。
县管河道采砂规划由县级水行政主管部门会同县国土资源、交通运输、地方海事等部门进行编制，报同级人民政府批准，并报市人民政府备案。
河道采砂规划年限不得超过3年。
第二章 砂石开采权出让
第九条 湘水干流、洞庭湖岳阳水域，汨罗江干流及县级交界河段的河道砂石资源开采权有偿出让由市水务局负责组织，其他相关部门参与。
其他河道砂石资源开采权有偿出让按照河道管理权限由各县级水行政主管部门负责组织，其他相关部门参与。
第十条 河道砂石资源开采权应当采取招标、拍卖、挂牌的有偿方式进行出让。
第十一条 河道砂石资源开采权有偿出让方案须报省水利厅审批。报批时应提交河道采砂规划及批复、出让河段防洪影响及补救方案、河砂资源地质调查评价报告及批复、资源权益价款评估报告、资源储量，涉及通航的还应提交出让河段采砂通航安全、技术论证及补救方案。
第十二条 河道砂石资源开采权的出让期限为3年以内。河道砂石资源开采权有偿受让申请人应按不低于资源权益价款评估结果的40%缴纳保证金。
未获得河道砂石开采权的，在招标或拍卖、挂牌出让活动结束之日起3日内予以退还保证金(不计利息);取得河道砂石开采权的，保证金转入出让价款。
第十三条 在河道砂石资源开采权有偿出让合同签订之日起3日内，受让人应与有管辖权的水行政主管部门签订《保护河道防洪安全责任书》，涉及航道的还应与有管辖权的航道管理部门签订《保护航道安全责任书》。
水行政主管部门应按规定程序向依法取得河道砂石资源开采权的受让人的采砂船发放《湖南省河道采砂许可证》，并按许可的开采量发放“岳阳市河道砂石采运票”。
第三章 采砂许可
第十四条 任何单位及个人在未取得《湖南省河道采砂许可证》之前，一律不得进行经营性河道砂石开采活动。
第十五条 河道采砂许可证由牵头组织河道砂石资源开采权出让的水行政主管部门统一发放。在发放前应征求同级国土资源、地方海事部门意见，发证后应及时将发证情况书面告知同级国土资源、地方海事部门。水务、国土资源、地方海事部门不再发放河道内生产作业许可证、采矿许可证和水上水下活动许可证。
第十六条 采砂船主在申请采砂许可时，应当如实向水行政主管部门提交相关材料，并对其提供的申请材料的真实性负责。
在取得河道采砂许可证后，对采砂船的装机功率等不得进行改造。违者，水行政主管部门有权依法收回河道采砂许可证。
第十七条 采砂船实行一船一证，与采砂船一体的砂场实行一场一证，河道采砂许可证实行年度登记管理。
河道采砂许可证有效期届满或累计采砂量达到许可开采总量的，有管辖权的水行政主管部门应当依法办理河道采砂许可证注销手续，终止该采砂船采砂行为。
第十八条 水行政主管部门对采砂船统一进行编号管理。采砂船及分筛砂场应当安装监控设备，并与相关行政管理部门监控系统联网。
第四章 采、运砂安全管理
第十九条 采、运砂安全管理坚持属地管理原则，县级人民政府是本辖区河道砂石采挖、装载、运输安全管理的责任主体。采砂船、运砂船的所有权人或经营管理人是安全管理的直接责任人。安监、水务、交通运输、地方海事等部门依照各自职责承担安全监管责任。
第二十条 地方海事部门在采砂许可会签时，应当查验船舶检验证书、船员适任证书、船舶所有权登记证书等与安全作业有关的证明资料。
第二十一条 县级人民政府应建立砂石装载、计量管理、运输签单发航制度，在采砂船上派驻旁站监管员、签单发航员，旁站监管员、签单发航员可由一人兼任。旁站监管员承担签单发航职责。旁站监管员、签单发航员由县级人民政府统一选派、统一培训、统一管理，持证上岗，其工资和工作经费在砂石资源开采权出让收入中列支。旁站监管员、签单发航员未按规定履行职责的，依法依规追究其相应责任。
第二十二条 采砂作业时段为6:00—20:00。在规定作业时间以外时段作业的，由水行政主管部门依法查处。
第二十三条 运砂船应当证照齐全、船舶适航、船员适任;船体应印刷或悬挂好船籍港、船名牌、船名全称、储备干舷线等标识。湘阴至城陵矶航段禁止运砂船在晚上20:00至次日上午6:00航行。运砂船违反本规定擅自夜航的，由地方海事部门责令改正，处5千元以上5万元以下罚款;情节严重的责令停航，并对责任船员给予暂扣适任证书3个月至6个月的处罚。
第二十四条 未经检验合格的改装船、海船不得进入砂石运输市场。违者，由地方海事部门责令停止航行;拒不停止的，暂扣船舶;情节严重的，依法予以没收。
第二十五条 防汛期间所有采、运砂船应遵照市、县防汛指挥部的指令停止作业，并加强船舶系泊管理。
第五章 砂石采运票管理
第二十六条 凡在本市行政区域内从事河道砂石开采、运输活动的，应持有“岳阳市河道砂石采运票”和“运砂船准许发航证”。
第二十七条 “河道砂石采运票”为一式三联的采、运砂量凭证，由市财政局和市水务局联合监制。
“河道砂石采运票”第一联为存根联，作为采砂凭证;第二联为运输联，作为运砂凭证;第三联为验票联，由旁站监管员或签单发航员交水行政主管部门备案。
第二十八条 任何单位、个人不得伪造、涂改、转让、买卖“河道砂石采运票”。
第二十九条 “河道砂石采运票”额度按年度许可开采量一次性发放。
第三十条 采砂业主向运砂业主出具的“河道砂石采运票”应与实际配载量相一致，不得超量配载，不得对存在安全隐患的船舶配载。
第三十一条 “河道砂石采运票”由采砂业主负责填写，现场旁站监管员签字核认。
运砂船取得“河道砂石采运票”和由现场签单发航员签具的“运砂船准许发航证”后方可发航。
第三十二条 河道采砂综合管理机构根据砂石运输管理工作需要，应在砂石运输的重要地段加强砂石运输的稽查。
凡无“河道砂石采运票”或提交的采运票数量少于实际运载量的运砂船，应当补足“河道砂石采运票”后方可放行。
第六章 采砂方式及清障
第三十三条 河道采砂作业及分筛方式、生产功率、离岸作业距离等按湖南省水利厅批准的“出让方案”执行。
禁止在运砂船上安装吸、挖砂设备设施。
第三十四条 因采砂作业留下的河道砂石尾堆及河道管理范围内的其他障碍物，按照“谁开采、谁清理，谁受益、谁出钱”的原则进行一年一清障。采砂业主按照砂石采运票的数量以0.1元/吨缴纳尾堆清障保证金。
采砂业主主动及时清障，县级水行政主管部门会同地方海事、航道管理部门于每年2月份组织验收。出让期满经验收合格的，退还清障保证金。验收不合格的，由县级水行政主管部门组织清障;其费用从设障者清障保证金中列支，不足部分由设障者补足。
第七章 砂石开采权出让收入管理
第三十五条 凡在本市行政区域内取得河道砂石资源开采权的单位和个人，应当缴纳河道砂石资源开采权有偿出让价款。有偿出让价款包括开采权出让收入、河道采砂管理费和矿产资源补偿费。河道砂石资源开采权出让价款的管理按照“统一发证、统一收费、依规使用”的原则实行。
第三十六条 河道砂石资源开采权出让收入在签订河道砂石资源开采权出让合同之日起3日内向受让人一次性全额征收。
第三十七条 省、市管河道砂石资源开采权有偿出让收入由市水务局负责执收，统一进入市非税收入汇缴结算户。县、市、区管河道砂石资源开采权有偿出让收入由县级水行政主管部门负责执收。水行政主管部门征收河道砂石资源开采权有偿出让收入应使用湖南省财政厅统一印制的非税收入票据。
第三十八条 市、县两级财政部门应按河道砂石资源开采权有偿出让收入征收额的5%安排征管业务费。征管业务费全额用于本级河道采砂管理工作。
第三十九条 河道砂石资源开采权有偿出让收入在剔除5%的征管业务费并扣除砂石资源开采权有偿出让前期工作成本后，省管河道砂石资源开采权有偿出让收入按省、市、县2:2:6比例分配;市管河道砂石资源开采权有偿出让收入按市、县3:7比例分配;县、市、区管河道砂石资源开采权有偿出让收入全部缴入县、市、区财政。
河道砂石资源开采权有偿出让前期工作成本包括：编制河道采砂规划、河道采砂开采权出让方案、防洪影响评价报告及补救方案、砂石资源地质调查评价、砂石资源储量报告、资源权益价款评估、采砂通航、安全技术论证及补救方案审定，以及用于河道砂石勘测和拍卖佣金、招标代理或挂牌出让费等。
第四十条 市本级河道砂石资源开采权有偿出让分成收入由市水务局商市国土资源、地方海事部门提出年度使用计划，经市财政局审查后报市人民政府批准，由市人民政府以奖励或安排项目的形式返还相关县、市、区，用于砂石资源所在县、市、区的河道修复、堤防建设及采砂管理。
第四十一条 河道砂石资源开采权出让收入的使用范围：
(一)河道与堤防工程及管理设施的管理、修建、维护及更新改造，河道清障、清淤及河床平整等方面的支出;
(二)河道采砂规划、勘测、防洪影响评价、砂石资源地质调查评价、资源储量管理、资源权益价款评估等方面的支出;
(三)河道采砂管理能力建设、河道采砂日常管理(计量管理、旁站管理和签单发航)、执法监督、考核、宣传培训以及河道砂石资源开采权有偿出让收入的征管等方面的支出。
河道砂石资源开采权有偿出让收入用于河道与堤防工程、河道采砂管理的比例不低于60%。
第八章 附 则
第四十二条 本办法未作出规定的，按河道采砂有关法律法规及省、市相关规定执行。
第四十三条 违反本办法的规定，应当进行处罚的按照有关法律法规由有关部门予以处罚。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。