浙江省杭州市人民政府办公厅


杭州市人民政府办公厅转发市建委关于杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定的通知

杭政办〔2005〕1号

各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　市建委拟订的《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

杭州市人民政府办公厅
二○○五年一月十八日

杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定

(市建委　二○○五年一月五日)

　　为规范城镇住宅区配套公建建设管理，维护建设单位和业主的合法权益，改善居住环境，根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》等有关法律法规及《城市居住区规划设计规范》的规定，制定本暂行规定。
　　一、本暂行规定适用于杭州市区范围内国有土地上的住宅区配套公建建设管理。
　　二、本暂行规定所称的配套公建包括行政管理、社区服务、物业管理、教育卫生、文化体育、市政公用商业等方面的用房及设施。
　　三、杭州市人民政府建设行政主管部门负责住宅区配套公建的建设管理工作。
　　市计划、规划、国土资源、房产、教育、贸易、市政公用、公安、环保、卫生、人防、园文等行政主管部门及各区政府(管委会)按照各自的职责，做好住宅区配套公建的建设和使用管理工作。
　　四、住宅区开发建设单位应当按照《城市居住区规划设计规范》和本规定的标准与要求，将配套公建纳入住宅区建设项目计划，并与住宅建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
　　五、住宅区各项配套公建建成后，其产权界定、日常管理、使用等事项，原则上在项目土地使用权出让或划拨前，由市规划行政主管部门和房地产开发行政主管部门提出书面意见，并作为土地出让或划拨的依据之一。具体按以下规定执行：
　　(一)社区配套服务用房按每百户建筑面积30平方米标准集中设置，由建设单位建成后无偿移交给所在区政府，其所有权属于所在地街道办事处，社区居民委员会享有该房屋的使用权。民政部门监督用房的使用管理情况。
　　(二)物业管理用房的产权、移交、使用和管理等按《杭州市物业管理条例》及相关规定执行。
　　(三)按建筑面积3—3.6平方米/户标准配置自行车库，其使用权属于该物业管理区域的全体业主，由物业管理企业统一管理。未实行物业管理的，由社区居民委员会或业主委员会负责管理。
　　(四)住宅区内的停车场地分为地面、半地下、地下停车库和地面停车场。车位配置标准为：户型建筑面积在150平方米以上的，不少于1车位/户;户型建筑面积在100—149平方米的，不少于0.7车位/户;户型建筑面积在80—100平方米的，不少于0.5车位/户。户型建筑面积在79平方米以下的，不少于0.15车位/户。住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位，不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会，由物业管理企业负责管理。未实行物业管理的小区，由社区居民委员会负责管理。
　　利用地下室(人防设施除外)、半地下室、架空层建设的汽车库层高、宽度和深度应达到国家规范要求。汽车库符合登记发证条件的，由开发建设单位按相关规定申领房屋权属证书后出售或出租;不符合登记发证条件的，房屋买卖时，汽车库使用权的转让应当在购房合同中约定，并报房产行政主管部门备案。居住区内的汽车库仅供所在小区的房地产权利人受让，或供所在居住区的房地产权利人或承租人租用。
　　(五)教育配套公建的建设标准按省市有关规定和《城市居住区规划设计规范》执行。幼儿园、义务教育设施建设资金在土地出让金或开发成本中统一平衡;委托开发建设单位建设的幼儿园、义务教育配套小学由代建单位建成并验收合格后，无偿移交给当地教育行政主管部门;义务教育配套中学的用地由代建单位拆平后，无偿移交给当地教育行政主管部门，由教育行政主管部门投资建设。
　　(六)对农贸市场、净菜超市等商业配套公建项目，应按照“谁投资，谁受益”的原则，由投资者所有、经营或转让，不得挪作他用。
　　新建小区配套的农贸市场应按净菜超市的规划标准进行设计建设。
　　(七)垃圾中转站、公厕、公交始末站等市政公用设施的建设，按国家规范标准设置，建设资金在地块土地出让金或开发成本中统一平衡;开发建设单位代建的，建成后无偿移交给政府相关部门使用管理。
　　(八)市级市政道路由政府财政出资建设，由政府委托开发建设单位代建的，建成后移交给市政管理部门。
　　组团内的道路、通道(含照明设施)由开发建设单位建设，建成后交物业管理企业管理。
　　建设单位和管理单位不得将市政道路、小区道路进行封闭。
　　(九)住宅区应规划设置相应的文体设施，其标准按规范或省市有关规定执行。
　　六、按规定可以办理权属证书的配套公建用房接收部门或单位应到房产和国土管理部门办理房产和土地使用权证，不得将所接收的房屋及设施的所有权进行分割、转让、抵押，严禁挪作他用。
　　七、本规定未涉及的配套公建项目的产权界定、配置标准、移交方式等事项，按国家有关法律法规的规定执行;国家法律法规没有明确的，在项目土地出让合同或划拨协议中约定，也可在签订配套公建建设合同时约定。
　　八、杭州市所辖县(市)及萧山、余杭区可参照本规定执行。
　　本规定自发布之日起施行。本规定施行前已经签订土地出让合同或者划拨协议的住宅区配套标准，按原规定和签订的土地出让合同或者划拨协议的约定执行;住宅区配套设施的权属，按当时法律、法规、规章或其他政府文件的规定执行，法律、法规、规章或其他政府文件未作规定的，按照“谁投资、谁受益”的原则确定。




论工程量清单计价原理

黎广军
(深圳市造价工程师协会会员, 广东 深圳 518031)

摘要: 工程量清单计价与定额计价的根本差异并非计价方法不同而是采购对象的性质不同，前者是工程零部件产品而后者是施工工艺，因此清单计价能有效控制工程造价而定额计价难以控制工程造价。
关键词: 工程量清单; 工程造价; 计价原理
中图分类号: TU723.2 文献标识码: A

On the Principles of Valuation with Bill of Quantity of Construction Works
LI Guang-jun
(A Associator of Shenzhen Cost Engineer Association, Shenzhen 518031, China)
Abstract: The basic difference between the valuation with bill of quantity of construction works and with the ration isn’t the difference of the valuation method but is the difference of the purchase target's nature, the former is the project spare part products and the latter is the construction crafts, so the valuation with bill of quantity can control construction cost effectively but the valuation with the ration can't control construction cost effectively .
Keywords: bill of quantity of construction works; construction cost; valuation principle


《建设工程工程量清单计价规范》(下称《计价规范》)自2003年7月1日施行至今已经2周年，其成效未如理想，而理论不清晰可能是主要原因之一。本文从工程采购的角度出发，探讨工程量清单计价原理。

1清单计价与定额计价的差异

1.1 “物理肢解”采购与清单计价

当我们无法评估一件商品的价格时，往往就会比较其零部件的价格。例如，两台配置不同的组装电脑无法比价，但可以通过比较主板、显示器等电脑零部件产品的价格来比价，因此，我们会要求电脑装配商列出一张“工程量清单”报价。如果清单中各种零部件的报价都是合理的，这台组装电脑的价格就是合理的；如果某个零部件的价格偏高，我们就会提出质疑。
建设工程是一次性生产的单件性产品，市场上往往没有完全相同的工程可以比价，因而难以建立其商品市场。但门窗等工程零部件产品可以互相比价，因此可采用“物理肢解”方式，在观念上将建设工程肢解为各种工程零部件产品，列出清单进行招标采购和计价。肢解前后的物理总量必须保持一致，不能发生化学变化；清单项目设置既要利于评估和比价，又要便于成本管理。境外造价专业人员称为“测量师”；而“测量”就是忠实反映客观事实，不能带有个人主观意志。例如，沟槽土方以米计量，因为设计图纸并无沟宽、放坡等数据，无以测量土方体积；再例如，马镫不列入钢筋工程量，因其不是设计图纸而是施工方案的内容。

1.2 “工艺肢解”采购与定额计价

定额价格是指定施工方法、施工环境、施工器具的施工工艺价格。定额计价就是将建设工程的施工方案肢解为各种施工工艺，列出清单进行采购和计价。但是，施工方案具有多样性；施工方案不同，施工工艺及其工程量有所不同，工程造价也不相同，所以，定额计价的合同价是不确定的。以蔬菜采购打个比方，清单计价犹如列出青菜、萝卜的清单进行采购和计价，而定额计价犹如列出“人工栽萝卜苗”、“小毛驴运水浇菜”之类的种菜工艺清单进行采购和计价；如果采用了“人工挑水浇菜”工艺，就可现场签证，按实结算，变更合同价。这就是定额计价无法控制工程造价的根本原因。

1.3 清单计价与定额计价的本质性差异

在定额计价中，业主必然要求采购价廉物美的施工方案而承包商必然要求采用利润最大化的施工方案，双方必然因此发生激烈冲突。在清单计价中，无论采用什么施工方案，清单项目的综合单价不变，因为这是商品单价！招标人应提出工程零部件产品的采购标准、功能、质量等要求，而不能指定与产品质量无关的施工工艺或工程特征，以便形成优胜劣汰的市场经济竞争。
清单计价是采购建设工程本身，而定额计价是采购营造建设工程的某个施工方案；两者的根本差异并非计价方法不相同，而是采购对象的性质不相同。

2 措施项目清单与其它项目清单

2.1 现场临时加工厂与开办费（措施项目） 清单

普通产品在工厂生产。厂房、道路等固定资产的折旧费可以准确地分摊到每一件产品的生产成本中。
建设工程在业主的地盘上生产，承包商需要在现场建造一些临时设施进行施工。这些设施的成本难以分摊到工程零部件产品的成本中。例如，承包商需要建造一些临时工棚，其数量受具体工程和现场条件的制约；一樘木门应分摊多少临时工棚费，这是难以计算的；而数以百计的清单项目都要计算临时工棚分摊费，这显然不切实际，因此，通常将这类成本列出一张清单，由承包商报价包干。由于这是建造一座“现场临时加工厂”的费用，境外称之为承包商的“开办费”。
内墙抹灰成本应包含脚手架费用，因为这是内墙抹灰的“私用措施”，而外墙脚手架是外墙、外梁、外柱等零部件共用的“公用措施”，难以将其成本分摊给有关零部件，因此应将其列入开办费清单。沟槽土方也是难以分摊其成本的公用措施，但列入工程量清单而不列入开办费清单，因其工程量随基础、管道等零部件产品的工程量变化而变化，并与现场地质有关。
《计价规范》将开办费清单称为“措施项目清单”，但包含了砼产品的模板、支架等私用措施项目，这与国际惯例不相同。在手工计算的低科技时代，砼产品以立方米计量；由于每一立方米砼产品中模板、支架的数量不相同，导致砼产品无法比价，因此模板、支架需要单列计价。如果砼楼板以平方米计量，模板、支架应包含在报价中而无须单列计价；但砼楼板的厚度不同，其价格就不相同，因而会出现许多砼楼板的清单项目。而在高科技时代，这样计量是合理可行的创新。

2.2 工程索赔与其它项目清单

建设工程在现场生产，存在不可预见风险，并有技术复杂、建设期长等特点，因而有工程索赔的规定。招标人应评估工程风险，预测出需要调价、换算和可能发生索赔的项目，列出“其它项目清单”供投标人报价，以免将来发生造价扯皮。招标人还可列出暂定金额和指定金额项目。例如，列出大理石材料并暂定其单价，并按实际采购单价结算；再例如，列出业主指定分包项目和分包价，并由承包商签定分包合同。此外，还要列出计日工以及采保费和总包管理费的报价项目等。

3 总结

综上所述，工程量清单计价的基本原理如下：