广东省广州市人民政府


广州市购买商品房贷款抵押规定
广州市人民政府


第一章 总则
第一条 为活跃本市房地产市场，加强购买商品房的贷款抵押管理，保障当事人合法权益，根据国家有关法律法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定所称购买商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，而将所购不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行，待清偿全部贷款本息才取得完全产权的商品房的购房行为。
本规定所称抵押物，是指将购买现成商品房或预购在建商品房设定抵押的标的物；所称购房人、借款人与抵押人，抵押权人与贷款银行，分别为同一权利人。
第三条 凡在本市行政区域内办理购买商品房贷款抵押的，必须遵守本规定。
第四条 商业银行按本规定为购房人办理商品房贷款抵押业务，应遵守国家的有关金融法律、法规的规定。
第五条 广州市国土局、房地产管理局（以下简称登记主管机关）负责商品房抵押物的登记、处分等管理工作；中国人民银行广州市分行负责商品房贷款业务的监管和协调。

第二章 贷款抵押
第六条 办理购买商品房贷款抵押业务，由房地产开发企业（以下简称开发企业）凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订合作协议书，并送登记主管机关备案。
申请购买商品房贷款抵押的，应由约定贷款银行办理。
第七条 购房人申请贷款抵押应符合下列条件：
（一）具有合法的身份证明；
（二）首期购房付款应达到规定比例；
（三）信誉良好，确有偿还贷款本息能力。
第八条 购房人以购买的现成商品房或以预购的在建商品房设定抵押物的，必须向贷款银行提交申请书和合法有效的购房合同。
第九条 以购买的商品房设定抵押物，其合法占有的土地使用权应同时抵押，如其土地使用权已先行抵押的，须征得原抵押权人的书面同意。
第十条 具有下列情形之一的商品房，不得设定贷款抵押：
（一）未取得商品房预售许可证的；
（二）房地产权属有争议的；
（三）属于违法用地和违法建筑或临时建筑的；
（四）行政、司法机关依法限制房地产权转移的；
（五）法律、法规规定不得贷款抵押的其他情形。
第十一条 购房人办理购买商品房贷款抵押时，应与贷款银行签订贷款抵押合同。合同内容应包括：
（一）抵押当事人的姓名或名称、住宅或营业所在地；
（二）贷款的金额、币种、用途、期限、利率、支付方式或地点、本息归还方式；
（三）抵押物的座落、用途、结构、面积、成交价值、使用期限、房地产权证书或预售房契约编号；
（四）抵押物的权证保管；
（五）抵押物的占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损、灭失的责任；
（六）抵押物的保险金额和保险受益人；
（七）抵押物的处分方式及受偿人的顺序；
（八）违约责任；
（九）争议的解决方式；
（十）约定的其他有关事项。
第十二条 购买商品房贷款抵押合同可以由公证部门公证；在港澳台地区或境外签订的合同应依法见证或认证。

第三章 抵押登记
第十三条 购房人与贷款银行签订贷款抵押合同之日起30日内（在港澳台地区或境外签订的贷款抵押合同在见证或认证之日起60日内），双方应持贷款抵押合同、购房合同、身份证明及有关资料向登记主管机关申请办理抵押登记。
以购买在建商品房作抵押的，应办理抵押登记备案；以购买现成商品房作贷款抵押的，应办理抵押登记。
凡办理抵押登记的，应先办妥房地产权属登记。
第十四条 申请抵押登记，登记主管机关对证件齐备、权属来源清楚的应自受理之日起15日内核准登记事项，并将抵押登记备案证明书或他项权证发给贷款银行。
第十五条 购买商品房贷款抵押合同，应自核准抵押登记备案颁发备案证明书或核准抵押登记颁发他项权证之日起生效。
第十六条 凡已办理抵押登记备案而贷款抵押关系未终止的，开发企业应在房屋竣工验收合格之日起30日内，到登记主管机关办理房地产证，并通知贷款银行、抵押人，补办抵押登记。
第十七条 贷款抵押权属发生变更的，当事人应在变更之日起30日内办理变更登记。
贷款抵押关系终止时，当事人应自终止之日起30日内办理注销登记。

第四章 保证与监督
第十八条 贷款抵押合同登记备案生效后，贷款银行即为该贷款抵押商品房工程建设的监督机构，行使对所贷购房款的使用和工程建设检查的权利，开发企业应接受监督。
第十九条 开发企业必须向贷款银行提供下列保证事项：
（一）保证抵押贷款专款专用；
（二）保证购房人用抵押贷款购买的商品房按期、按质竣工、交付使用；
（三）双方约定的其他保证事项。
上述保证事项可以在双方合作协议书中约定。
第二十条 开发企业应在贷款银行设立专项帐户，将所收购房款存入专项帐户，由贷款银行监管。
贷款银行应根据双方约定，按期转拨款项，保证贷款抵押商品房工程建设的需要。
第二十一条 开发企业因故终止已抵押商品房工程建设的，应从终止之日起10日内通知贷款银行与购房人，并应清偿贷款银行本息和赔偿购房人经济损失。

第五章 抵押物的占管与处分
第二十二条 商品房贷款抵押期间，商品房由抵押人占管。占管期间抵押人应维护抵押物的安全、完好，不得擅自改变其使用性质，不得拆建。贷款银行有权按贷款抵押合同的约定，检查抵押人占管的抵押物。
第二十三条 商品房贷款抵押期间，抵押人或贷款银行未经对方书面同意，不得将抵押物变卖、赠与，或以其他方式处置抵押物，但有本规定第二十六条情形的除外。
抵押物发生继承或遗赠的，承受人应及时通知贷款银行。
第二十四条 商品房贷款抵押期间，抵押人如将房屋出租的，应当征得贷款银行的书面同意。
第二十五条 抵押人死亡、失踪的，抵押物的合法继承人、受遗赠人或代管人可以继续履行贷款抵押合同。
第二十六条 有下列情形之一的，贷款银行有权申请处分抵押物：
（一）抵押人不履行合同的；
（二）抵押人死亡、失踪而无人代其履行合同的；
（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人不愿履行合同的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押人受刑罚羁押无法履约，无人代其继续履行合同的。
第二十七条 依照本规定第二十六条所列情形，贷款银行、抵押人及有关当事人对抵押物处分有异议的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
对抵押物处分没有异议的，应向登记主管机关提出申请。登记主管机关在接到处分抵押物申请之日起30日内，应做出决定。
第二十八条 抵押物的处分应按下列方式处理：
（一）拍卖；
（二）变卖；
（三）折价抵偿。
第二十九条 对抵押物的处分，当事人要求对抵押物进行评估的，由登记主管机关指定的房地产估价机构评估。
第三十条 处分抵押物所得款项，按抵押人和抵押权人出资比例分配。其中抵押人的份额依照下列顺序分配：
（一）支付处分抵押物的费用；
（二）扣缴抵押物应缴的税费；
（三）剩余金额交还抵押人。
抵押人所得的金额不足偿还所欠贷款银行本息的，贷款银行有权追索不足部分。

第六章 法律责任
第三十一条 购房人、贷款银行、开发企业及其他有关当事人应当履行合同约定的义务。违约的，应依法承担违约责任；造成他人经济损失的，应赔偿经济损失。
第三十二条 购房人办理商品房贷款抵押登记时，隐瞒真实情况或以虚假身份证明及其资料，骗取贷款抵押登记的，除依法赔偿经济损失外，并由登记主管机关按所骗取金额的5％以下处以罚款；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十三条 在商品房抵押占管期间，抵押人未经贷款银行同意，擅自变卖、出租、赠与该商品房的，其行为无效；随意改变、损坏房屋内部结构，能恢复原状的，应恢复原状；造成经济损失的，应依法赔偿经济损失，并由登记主管机关分别处以1000元以上5000元以下的罚款
。
第三十四条 开发企业将购房贷款挪作他用的，贷款银行有权拒绝拨款，并由建设主管机关依照有关房地产开发经营法规予以处罚。
第三十五条 当事人对行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》、《行政复议条例》有关规定，申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第三十六条 由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、毁损的，抵押占管人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明以后，可免除借款人向贷款银行重新提供或增加担保的责任。但不能免除偿还贷款银行本息的责任。

第七章 附则
第三十七条 购买解困房、安居工程住房，需贷款抵押的，适用本规定；购买住房制度改革的房屋，需贷款抵押的，可以参照本规定执行。
第三十八条 本规定自一九九六年一月一日起施行。



1996年1月1日
对外贸易经济合作部


出口商品配额有偿招标办法实施细则
外经贸部


第一章 总则
第一条 根据《出口商品配额有偿招标办法》，制定本实施细则。
第二条 实行配额有偿招标的商品范围是：国家实行计划配额、主动配额管理的出口商品。实行配额招标的商品目录及招标配额总量，由对外贸易经济合作部（以下简称外经贸部）在上述范围内确定并公布。
第三条 配额有偿招标的方式是：
（一）公开招标
对出口金额大、经营企业多、易于引进抬价抢购、低价竞销的商品，实行公开招标。
（二）邀请招标
对产地相对集中、属原料性的商品，实行邀请招标。邀请招标商品及招标邀请范围由招标办公室拟定方案，报招标委员会审核后执行。
（三）定向招标
对产地和经营渠道比较集中的配额商品，可以在主产地企业和主要经营企业范围内、实行定向招标。对同一种商品可以采取以定向招标与公开招标相结合的办法。定向招标的配额数量与公开招标的配额数量的比例，由招标委员会确定。
实行定向招标的商品、地区及企业，由招标办公室拟定方案，报招标委员会审核后执行。
（四）协议招标
对产地和经营渠道比较集中，国际市场竞争激烈，我国出口竞争能力相对薄弱的商品，实行协议招标。对同一种商品可以采取以协议招标与公开招标相结合的办法。对实行协议招标与公开招标相结合的商品，协议招标的配额数量与公开招标的配额数量的比例，由招标委员会确定。
实行协议招标的商品及企业，由招标办公室拟定方案，报招标委员会审核后执行。
外国对我国提出反倾销指控的商品，可在参加反倾销应诉的企业中实行协议招标，不应诉的企业无论是否具有投资资格均不得参加协议招标。此类协议招标商品可有国别市场限制。
对同一商品配额的有偿招标，在同一种商品配额的同一次招标中，不应重复采用协议招标和定向招标方式。

第二章 机构及规则
第四条 外经贸部有关司和进出口商会联合组成配额招标委员会（以下简称招标委员会），管理配额有偿招标工作。
招标委员会向外经贸部负责。
招标委员会在有关进出口商会设立配额招标办公室（以下简称招标办公室）。配额有偿招标的具体事务性工作由招标办公室执行。招标办公室向招标委员会负责。
第五条 招标委员会由主任一人、副主任若干人、委员若干人组成。招标委员会主任由外经贸部外贸管理司负责人担任；如主任缺席时，由该司另一位负责人任代主任。
招标办公室由主任一人、副主任一至二人、工作人员若干人组成。招标办公室成员主要由进出口商会的人员担任。
第六条 招标委员会的职责是根据《出口商品配额有偿招标办法》管理配额招标工作。
（一）研究制定或审定具体商品配额招标工作方案。
（二）研究确定具体商品配额招标方式；对具体招标方式的适用范围做出规定。

（三）确定和公布具体商品配额招标时间。
（四）审核招标办公室关于投标企业资格复查的报告。
（五）审定招标办公室根据有关规定进行各项具体操作的办法及其结果。
（六）审定及发布配额招标的各项通知、公告。
（七）将配额招标的中标及配额受让结果报外经贸部。
招标委员会发布的各项决定、通知、公告等，须经招标委员会会议讨论通过并由招标委员会主任批准；招标委员会主任不在期间，须由招标委员会代主任主持会议并批准。
除国务院另有规定者外，非经外经贸部或招标委员会批准，任何单位、组织或个人均不得发布有关配额有偿招标商品的规定或通知。
第七条 招标办公室的职责是根据《出口商品配额有偿招标办法》和本实施细则以及招标委员会的决定，具体实施各项操作：
（一）拟定具体商品配额招标方式及工作方案，并经招标委员会审核同意后执行。
（二）复核投标企业的资格，核实企业出口实绩，并向招标委员会报告。
（三）拟定具体商品配额招标公告、通知等，报招标委员会审核、发布。
（四）按统一格式印制并寄送《投标申请书》（以下简称标书）、《中标通知书》、《配额转受让证明书》、《申领配额有偿招标商品出口许可证证明书》等。
（五）评标、开标、计算企业中标配额数量，报招标委员会审核。
（六）监督中标企业配额、许可证使用情况。
（七）受理企业中标配额转让、受让申请并拟定方案，报招标委员会审定后执行。
（八）核查企业交纳中标保证金、中标金或配额转让手续费等情况，并向招标委员会报告。
（九）检查企业对出口协调价格的执行情况，并向招标委员会报告。
第八条 符合下列各项条件的企业即具备投标资格：
（一）公开招标
1．符合《出口商品配额有偿招标办法》第十一条规定；
2．在前三年的任何一年中，具有该项配额招标商品出口实绩；
3．加入有关进出口商会成为会员；
4．经批准获得该项配额招标商品出口经营权并在工商行政管理部门登记注册时间不足一年、尚无自营出口实绩的企业，也可参加投标；
自营出口的生产企业及外商投资企业的投标商品范围为自产产品；
5．没有违法、违规行为。
（二）邀请招标
1．符合本细则第八条第（一）款各项条件；
2．参加有关进出口商会该商品分会。
（三）定向招标
1．符合本细则第八条第（一）款各项条件；
2．属该商品主要经营企业或主产地企业；
3．连续三年有该商品出口实绩。
（四）协议招标
1．符合本细则第八条第（一）款各项条件；
2．属该商品主要经营企业或主产地的主要经营企业；
3．连续三年有该商品出口实绩；
4．上年度中标配额使用率在70％以上；使用率达不到70％的企业，招标办公室将取消其一年参加协议招标资格；
5．参加其它方式招标的中标企业，其中标配额使用率连续两年达到90％或以上的，可参加下一次协议招标。
第九条 确定主产地和主要经营企业的方法是：
（一）主产地的确定
按上一年度该项招标商品生产量或出口量大小排列出口地区（省、区、市），其产量或出口量之和达到全国总产量或出口总量50－70％的前若干个地区（省、区、市），即为主产地。具体商品的比例由招标委员会确定。
（二）主要经营企业的确定
按上一年度出口额大小排列出口企业，其出口额之和达到全国出口总额50－70％的前若干家企业，即为主要经营企业。具体商品的比例由招标委员会确定。
（三）主产地的主要经营企业的确定
按上一年度出口额大小排列本地区（省、区、市）出口企业，其出口额之和达到本地区（省、区、市）出口总额50－70％的前若干家企业，即为主产地的主要经营企业。
主产地和主要经营企业名单须在全部招标工作开始之前确定并予以公布。入选企业可自动放弃参加定向招标或协议招标的投标资格，但应在招标公告之日起十个工作日内通知外经贸部（贸管司）及有关招标办公室。
凡具有参加定向招标、协议招标资格的企业，须在规定期限内向招标委员会报送有关材料。

第三章 操作规程
第十条 配额有偿招标工作的程序是：
（一）公布配额有偿招标商品目录；
（二）发放、回收标书；
（三）按本细则第八条规定，对投标企业进行资格审查；
（四）审核标书（评标）；
（五）按《出口商品配额有偿招标办法》及本细则的规定计算中标结果；
（六）公开开标，并将中标结果报外经贸部；
（七）公布中标企业名录；
（八）收取中标保证金，并发出《中标通知书》；
（九）收取中标金，并发出《申领配额有偿招标商品出口许可证证明书》；
（十）核查中标企业配额、许可证使用情况。
第十一条 各省、自治区、直辖市及计划单列市（以下简称地方）外经贸委（厅、局）负责对本地区出口企业投标资格进行初审，并在规定时间内将初审表报标委员会。
各外贸总公司、工贸总公司投标资格由有关进出口商会负责初审。
第十二条 配额招标的评标规则：
（一）按照《出口商品配额有偿招标办法》第十一条、第十二条及本细则第八条、第九条规定，确定有效标书。
（二）中标配额价格的确定。
确定中标配额价格的原则是，既能抑制抬价抢购、低价竞销，又能保护公平竞争；既能保持企业出口经营效益，又能维护国家整体利益；效益优先，兼顾公平。
确定中标配额价格的办法：
1．参加投标的企业根据具体商品出口经营情况，自主决定投标价格。对投标价格背离正常水平的标书，招标办公室有权按废标处置。
2．招标办公室根据下列公式计算配额的中标价格：
＋Ｘ
中标价格＝各投标企业（投标配额价格×投标数量）总和×（1－Ｙ％）
各投标企业投标数量总和

Ｘ、Ｙ为变量，可由招标委员会根据国际市场行情、国内供货情况及平均出口成本情况确定，并在招标前公布。
3．投标价格在上述公式计算结果的幅度内者，均为中标。
（三）企业中标数量的确定：
招标办公室按下列公式计算企业中标数量：
中标数量＝招标总量×该企业（投标配额价格×投标数量）
中标企业（投标配额价格×投标数量）总和
（四）企业的中标数量不得超过其投标数量。
（五）对上年度交回或浪费配额的企业，要相应扣除其中标配额。
（六）为防止垄断配额，同时防止中标配额过分分散，招标委员会可视具体情况规定企业的最高投标数量及最低投标数量。
第十三条 配额招标每年进行两次。每次招标的具体配额数量由招标委员会根据不同商品的情况，在年度配额招标总量内确定。
具体商品配额招标时间，由招标委员会决定并提前一个月发出公告。
第十四条 招标办公室向各地方外经贸委（厅、局）统一发送标书；各地方外经贸委（厅、局）根据对本地区企业投标资格的初审情况，向初审合格的企业发放标书。
投标企业须向本地区（省、区、市）的外经贸委（厅、局）申领标书，并按招标办公室的要求填写。各外贸总公司、工贸总公司可径向招标办公室申领标书。
标书由投标企业在规定时间内以密封邮寄或差人专送的方式，在截标日前送达招标办公室。
第十五条 招标办公室收到标书后，应立即登记封存；在开标日统一开封。招标办公室应在开标日起十个工作日内完成评标工作。
第十六条 中标企业须按下列规定交纳配额中标保证金和中标金：
（一）招标委员会公布中标企业名录后，中标企业须在两个月内向招标委员会指定银行帐户交纳中标保证金，可以支票、汇票、汇款等形式交纳。中标保证金为企业配额中标金的10％（即投标配额价格×中标配额数量×10％）。
收到企业的中标保证金后，招标办公室应在五个工作日内向企业发出《中标通知书》，并开具收款凭证。
中标企业愈期不交中标保证金的，按弃标处理。企业弃标的配额，转入下一次招标配额总量。
（二）中标企业在每次领取出口许可证前，须按领证数量向招标委员会指定银行帐户交纳相应的中标金（即领证配额数量×投标配额价格×90％）。在收到企业交纳的中标金后，招标办公室应立即发出《申领配额有偿招标商品出口许可证证明书》。
（三）中标企业在最后一次领证并交纳中标金时，预付的保证金才得以冲销。
《申领配额有偿招标商品出口许可证证明书》一式四联：第一联（白色）由招标委员会留存；第二联（黄色）由许可证发证机关留存；第三联（粉色）由中标企业留存；第四联（蓝色）由招标办公室留存。其中，第二联（黄色）由中标企业在领证时作为主要凭据之一交发证机关。
第十七条 在配额招标后如有剩余配额，应转入下一次招标配额总量。
第十八条 招标配额的转让、受让必须由招标办公室按价格优先和时间顺序优先的原则办理，严禁场外交易。
（一）中标企业配额使用不完的，可向招标办公室申请转让。配额转让时，中标企业须交纳转让配额手续费（即转让企业投标配额价格×转让配额数量×5％）。
（二）未中标或中标数量不足的企业，可向招标办公室申请配额受让。
企业可按照或高于转让配额企业的中标价格提出自己的受让配额价格，但不得低于该中标价格受让配额。
企业提出配额转让、受让申请后，招标办公室应立即输入电脑，并定期公布申请转让、受让配额企业名单。
（三）招标办公室应按出价高低（在价格相等时按时间先后）排列配额受让企业名单，同时按时间先后排列转让配额企业名单，拟定配额转让方案，列表报招标委员会批准。招标办公室根据批准的转受让表，及时通知企业交纳有关费用。企业办理交费手续后，招标办公室应及时发出配
额转受让证明书。
《配额转受让证明书》一式五联：第一联（白色）由招标委员会留存；第二联（黄色）由许可证发证机关留存；第三联（粉色）由转让企业留存；第四联（蓝色）由受让企业留存；第五联（绿色）由招标办公室留存。
其中，第二联由招标办公室寄送发证机关，第四联为受让企业申领许可证的主要凭据之一。
（四）受让配额企业在申领出口许可证前，须按规定交纳配额金（即受让配额数量×受让配额价格×90％），由招标办公室发给《申领配额有偿招标商品出口许可证证明书》。
（五）受让企业应将转让企业转出的配额中标保证金自行交转让企业。
第十九条 配额有偿招标的中标企业名单和数量，由招标委员会审核后，报外经贸部核准并转发各有关许可证发证机关。
第二十条 核发出口许可证的依据：
（一）外经贸部转发的中标企业名单及其中标数量，或凭《配额转受让证明书》（第二、第四联）；
（二）招标委员会发给中标企业的《申领配额有偿招标商品出口许可证证明书》（第二联）；
（三）出口合同价格
（不低于进出口商会的协调价格）。
第二十一条 中标配额当年有效。企业中标配额在有效期内用不完又无法转让的，可交回招标办公室。招标办公室视交回时间先后按以下比例退还企业部分中标保证金；
距配额最后有效期限五个月以上交回的，退还50％；四个月以上交回的，退还40％；三个月以上交回的，退还30％；不足三个月交回的，不退保证金。
在下一次招标时，招标办公室将按企业交回的配额数量，相应扣减该企业的中标配额。扣减的配额或企业交回的配额，转入下一次招标配额总量。
第二十二条 企业使用许可证报关出口后，须在一个月内将出口许可证（企业留存的一联）和出货发票（副本）送交招标办公室。招标办公室应定期统计核对，并向招标委员会报告企业出口情况和配额使用情况。

第四章 附则
第二十三条 招标委员会在指定银行开立专用帐户，负责收取中标保证金、中标金、配额转让手续费。具体事务可委托有关进出口商会办理。
第二十四条 有下列行为之一的企业，招标委员会有权吊销其中标配额，并取消其一至三年的配额投标及受让资格：
（一）不按时交纳中标保证金或中标金的；
（二）未使用完中标配额，又不转让或交回配额的；
（三）未经招标办公室同意并交纳手续费，擅自转让配额的；
（四）虚报投标资格条件的；
（五）串通投标的；
（六）实际出口价格低于进出口商会协调价的；
（七）以其它不正当手段扰乱配额招标工作的。
第二十五条 在配额招标过程中的其它具体操作问题，由招标委员会研究解决。如有作弊和违反《出口商品配额有偿招标办法》及本细则的行为，一经查实，外经贸部有权否决该次招标结果。
第二十六条 配额招标的公告、通知等均指定《国际商报》公布。
第二十七条 本细则与《出口商品配额有偿招标办法》有同等效力。
第二十八条 本细则由外经贸部负责解释。
第二十九条 本细则自公布之日起实施。



1995年4月1日