中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
中国人民银行
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知
银发[2003]121号
中国人民银行各分行、营业管理部，各国有独资商业银行、股份制商业银行：
为进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，现就加强房地产信贷业务管理的要求通知如下：
一、加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向
房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业。贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。对商品房空置量大、负债率高的房地产开发企业，要严格审批新增房地产开发贷款并重点监控。
各商业银行应严格执行《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号），对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。
商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。
二、严格控制土地储备贷款的发放
各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
三、规范建筑施工企业流动资金贷款用途
商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）。企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金，并向当地其他的商业银行通报该企业违规行为，各商业银行不应再对该企业提供相应的信贷支持。对自有资金低、应收账款多的承建房地产建设项目的建筑施工企业，商业银行应限制对其发放贷款。
四、加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要
商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体。为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20％的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。
商业银行应将发放的个人住房贷款情况登记在当地人民银行的信贷登记咨询系统，详细记载借款人的借款金额、贷款期限、借款人及其配偶的身份证号码。商业银行在发放个人住房贷款前，应到信贷登记咨询系统进行查询。
五、强化个人商业用房贷款管理
借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。
六、充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用
对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的（高档商品房、别墅除外），商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率（不得浮动）执行；购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。
七、加强个人住房公积金委托贷款业务的管理
各商业银行应严格执行《中国人民银行关于加强住房公积金信贷业务管理的通知》（银发[2002]247号）的有关规定，切实加强账户管理，理顺委托关系，对违反规定的有关行为应即刻纠正。住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金（包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等）委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。
八、切实加强房地产信贷业务的管理
中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度，跟踪、调查、分析商业银行房地产信贷执行情况，对违法违规行为要责令商业银行限期改正，并依法给予行政处罚。
请中国人民银行各分行、营业管理部将本通知转发至辖区内各城市商业银行、城乡信用社。
二○○三年六月五日
关于做好2003年度中央企业财务决算工作的通知
国务院国有资产监督管理委员会
国务院国有资产监督管理委员会文件
国资评价[2003]104号
关于做好2003年度中央企业财务决算工作的通知
各中央企业：
为认真做好2003年度中央监管企业（以下简称企业）财务决算工作，全面、客观地反映企业年度财务状况和经营业绩，促进提高企业财务决算信息质量，现将有关事项通知如下：
一、年度财务决算是企业年度会计期间资产质量、财务效益、资本保值增值等基本情况的综合反映，是全面了解和掌握企业运营状况的重要手段，也是考核企业经营业绩、评价企业经营绩效的基本依据。各企业要高度重视年度财务决算工作，加强对所属子企业财务决算编制的督促落实工作，做到“早组织、早准备、早布置、早落实”，确保按时保质完成2003年度财务决算编制工作任务。
二、在2003年度财务决算编制工作中，各企业要严格按照国家有关财务会计制度规定，在进行财产清查、债权债务确认和资产质量核实的基础上，以经营年度内发生的全部经济交易事项的会计帐簿为基本依据，认真组织企业总部及所属子企业财务决算编制和报表合并工作，做到账表一致、账账一致、账证一致、账实一致。
三、在2003年度财务决算编制工作中，各企业要严格成本费用管理，按照国家规定的成本开支范围、费用开支标准以及递延资产分期摊销年限，规范提留。要注意严格控制企业人工成本。各企业要在2003年度财务决算编制工作中，结合企业清产核资工作，认真清理以前年度的潜亏挂账，如实反映历史遗留问题，经审批后合理消化和处理，并认真总结经验和查找原因。企业在2003年度财务决算编制中严禁出现新的潜亏挂账，健全企业财务管理制度，堵塞管理漏洞。
四、在2003年度企业财务决算工作中，各企业要认真遵循会计完整性原则，做到财务决算编制范围齐全，财务数据准确，全面、完整地反映企业年度财务状况和经营成果。
（一）年度财务决算要以经营年度内发生的全部经营业务事项的会计账簿为基础进行编制，全面、完整地反映企业各项经营业务的收入、成本和现金流入（出）等状况，不得漏报、不得留有账外账和私设“小金库”。
（二）按照国家规定的年度财务决算编制范围，将所有境内外各级子企业（含全资、控股）、分支机构纳入年度财务决算编制范围，以全面反映企业的财务状况。
（三）企业所属境外企业原则上应按统一的年度财务决算表式填报，因情况特殊暂不能按统一的年度财务决算表式填报的可填报境外表式，但必须纳入企业财务决算合并范围。
（四）企业所属经营性事业单位，应按规定要求执行统一的企业会计制度，尚未执行企业会计制度的所属事业单位，应将资产和财务数据并入企业财务决算报表中，以完整反映企业的经营成果。
（五）企业所属基建工程项目要与企业财务并账，尚未并账的应将基建项目的相关财务决算内容一并纳入企业年度财务决算报表中，以完整反映企业的资产状况。
五、为确保2003年度财务决算的真实性，企业及所属子企业编制年度财务决算工作中要认真遵循会计真实性、准确性原则，按照国家有关财务会计制度规定和会计核算工作要求，正确采用统一的会计政策和会计估计，不得随意变更会计政策、滥用会计估计。
（一）企业年度财务决算要以经过核对无误的相关会计账簿进行编制，并根据真实的交易、事项会计记录等资料，按照规定的会计核算原则及具体会计处理方法，对各项会计要素进行合理确认和计量。
（二）企业要按照国家有关固定资产折旧政策，对本企业采取的固定资产折旧年限、折旧方法、固定资产净残值率等进行认真核对和清理，未经批准，各企业不得擅自变更固定资产折旧政策。
（三）企业应按照会计核算规定要求，不得应提不提、应摊不摊或者多提多摊成本（费用），造成企业经营成果不实。
（四）企业不得利用会计政策和会计估计变更，以及各项减值准备的计提、转回等手段，人为掩饰企业真实经营状况。对于企业计提损失转回情况、原因，需在年度财务决算中予以说明。
企业会计政策和会计估计的确定和变更等事项，应按国家有关规定报国资委备案。
六、在2003年度财务决算编制工作中，各企业要认真遵循会计稳健性和可比性原则，分类制定各项资产减值准备计提的标准和方法，合理预算各项资产可能发生的损失，定期对计提的各项资产减值准备逐项进行认定、计算，如实、客观地反映企业实际发生的资产损失；企业年度财务决算的编制基础、编制原则、编制依据和编制方法及各项财务指标口径应当保持前、后各期一致，各年度期间财务决算数据保持衔接，如实反映年度间企业财务状况、经营成果的变动情况。
七、各企业要严格按照财政部《合并会计报表暂行规定》（财会计[1995]11号）和国资委有关合并财务决算编制工作要求，认真做好合并财务决算报表编制工作，并按照规定的合并范围、合并口径和合并方法，如实编制财务决算合并报表。企业2003年度财务决算合并范围因特殊情形发生变动需进行调整的，应于年度结账日之前将调整的企业名单、变动原因、相关材料，以及由此对合并财务决算报表带来的影响等情况，报国资委备案。
八、各企业应当进一步完善年度财务决算注册会计师审计工作制度，注册会计师的审计报告作为企业年度财务决算报告的必备要件，须与企业年度财务决算报告一并报国资委。
（一）企业应按照“公开、公平、公正”的原则，采取公开招标或其他合理方式委托会计师事务所进行年度财务决算审计。
（二）按照“统一委托、统一标准、统一组织”的工作原则，企业对公司总部及所属子企业的年度财务决算审计工作实施统一管理，并将所委托会计师事务所资质证明材料，于当年12月31日前报国资委备案。
（三）企业应根据会计师事务所及注册会计师提出的审计意见进行财务决算调整；企业对审计意见存有异议且未进行财务决算调整的，应当在上报年度财务决算时，向国资委提交说明材料。
（四）按照国家有关规定，企业年度财务决算尚不需经会计师事务所及注册会计师审计的企业，应当按照要求进一步完善内审制度，确保本企业年度财务决算的真实性和完整性。
九、在2003年度中央企业财务决算编制和审核工作中，各企业应当严格按照国家相关制度和规定，强化各项财务数据质量控制，提高各类报表和数据的编制质量，杜绝弄虚作假、故意调节企业经营成果的行为，避免财务决算报表数据失真。
（一）不得以调整财务决算合并范围、采用成本法核算控股子企业或重大长期投资项目，以及合并报表账项抵消不充分方式调节企业经营成果。
（二）不得少转或不转主营业务成本，避免在有关会计科目中存在成本费用挂账现象的发生。
（三）不允许不摊或少摊费用、多计或少计利息，以及在建工程完工后不及时结转固定资产，不计提折旧。
（四）不得以随意变更所采用的会计政策和会计估计，不体现高风险投资损失以及通过调整期初项目等手段调节企业经营成果。
十、年度财务决算编制管理工作是企业财务监管工作的一项重要内容，国资委将依法对企业年度财务决算的编制工作、审计质量进行监督，并组织对企业财务决算的真实性、完整性进行核查。在2003年度财务决算工作基础上，各企业要认真总结经验，积极研究探索，强化对所属子企业的财务监管，逐步形成科学、完善的企业财务决算编制管理工作机制。
国务院国有资产监督管理委员会
二○○三年十月三十一日