房地产开发企业逾期交付商品房的违约责任的承担——《天津市商品房买卖合同》第五条的理解和适用
武志国
本以为商品房买卖合同示范文本当中的违约责任条款，只要存在违约事实，那么违约金的计算标准是很明确，很容易计算的。
一、实践中各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕７号）第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”
自2004年1月1日起执行的《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发〔2003〕251号）规定“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”人民银行将此规定出台之后，其实就无法直接适用金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算逾期付款的违约金了。
实践中，各地商品房买卖合同示范文本对逾期交付房屋的违约金标准都有规定。因此也就排除了“有关主 管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的可能，也就使违约金的计算变得简单容易操作。
二、《天津市商品房买卖合同》第五条有关逾期交付商品房的处理实践中竟然有不同看法
2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）规定如下：
第五条 甲方逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在 90 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。
如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第 1 种约定，追究甲方违约责任：
1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 ‱向乙方支付违约金。
2、解除合同。甲方应退还乙方已付款、支付已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的 1 ‱向乙方支付违约金。乙方的实际损失超过甲方支付的违约金时，甲方还应承担赔偿责任。
3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
有法官和律师认为，假设2010年8月17日之时开发商逾期交房达到110天（超过90天时），那么开发商的违约责任应当是：先按银行同期贷款利率计算计算90天的利息，然后从逾期第91天起算每日按商品房价款的 1 ‱，共承担20天的违约金。笔者对此观点（简称“累加观点”）很难理解，但是考虑到有一些人持有如此看法，有些多余又专门分析一下。
笔者以为，《天津市商品房买卖合同》示范文本，基于公平合理的原则，根据违约时间的长短分别按两种情形处理（“逾期在 日内”和“逾期超过 日”），第五条第一款和第二款分别是针对两种不同情形分别作出的规定，对于第二种情形也给了两种以上的选择（包括合同继续履行和购房人解除合同），因此不会得出上述“累加观点”。而且也不符合常理，人民银行同期贷款基准利率为4.86%（年利率），折算为日利率为0.0133%（日万分之1.33），这样会发现逾期时间越长反而违约标准下降，有为《天津市商品房买卖合同》的本意，“利息+违约金”很好地体现了补偿损失并适当惩罚的违约金构成。因此，“累加观点”确实站不住脚！另可参考建设部和国家工商总局、以及重庆市出台的范本。
《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行；
(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
2.＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
《重庆市商品房买卖合同》（2008年8月1日启用）
第九条 甲方逾期交房的违约责任。
除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第 1 种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1）逾期在 日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之 向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房价款万分之 的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
三、关于逾期贷款利息的理解与适用
实践中，2009年8月20日启用的《天津市商品房买卖合同》（JF－2000－009）第五条规定购房人有权向甲方追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。可是“银行同期贷款利率”又如何理解，实践中也是有争议的：
关于印发《诚信教育大纲（试行）》的通知
劳动和社会保障部
关于印发《诚信教育大纲（试行）》的通知
各省、自治区、直辖市劳动和社会保障厅（局）：
为增强创业者的诚信意识，落实《关于印发2004—2005年再就业培训计划的通知》（劳
社部发〔2004〕5号）要求，我部组织专家编写了《诚信教育大纲（试行）》，现印发执行。
劳动和社会保障部办公厅
二○○四年三月十五日
诚信教育大纲（试行）
一、课程的性质和教学目的
诚信教育是创业培训的重要组成部分，是一门实践性很强的课程。通过学习本课程，使
创业学员了解什么是诚信，明确在创业中为什么要讲诚信，以及怎么讲诚信，并掌握社会信
用体系建设的相关知识。
本课程的主要目的是使学员树立市场经济是信用经济、法制经济的观念，增强诚实守信、
合法经营的意识，为企业的成功开办和经营奠定坚实基础。
二、教学要求和内容
（一）什么是诚信
1.教学要求
(1)掌握诚信是市场经济的基本规则，诚信是经商之道
(2)了解以诚信原则为基础的商业法律体系的构成
(3)认识诚信对于国际交往的重要意义
2.教学内容
(1)诚信是道德规范与行为准则
(2)诚信是中华民族传统文化与精神追求
(3)诚信是市场经济的基本规则
(4)诚信是经商之道
(5)诚信是商业法律法规体系的核心
(6)诚信是国际交往的惯例
（二）为什么要讲诚信
1.教学要求
(1)明确讲诚信对于成功创业、取得贷款、正当竞争、维护客户和获得企业长远发展利益
的重要意义
(2)了解失信惩戒机制的作用原理
(3)了解政府部门对企业划分信用等级实施分类管理的情况
2.教学内容
(1)诚信是创业的根基
(2)诚信是获得贷款的前提
(3)诚信是合作的基础
(4)诚信是正当竞争的守则
(5)诚信是维护客户的必备条件
(6)诚信的商誉给企业带来长期利益
(7)社会信用体系建设启动后,失信会受到惩罚
(8)政府职能部门对企业划分信用等级并分类管理
（三）怎样讲诚信
1.教学要求
(1)掌握怎样诚信处理与公共部门、银行、客户以及本企业员工的关系
(2)学会修复不良信用记录的方法
(3)了解建立企业信用管理制度和创建企业信用文化的相关知识
2.教学内容
(1)如何建立与公共部门的诚信关系
(2)如何建立与银行的诚信关系
(3)如何建立与客户的诚信关系
(4)如何诚信处理企业内部关系
(5)如何在讲诚信的同时保护自己
(6)失信后如何补救
（四）社会信用体系建设
1.教学要求
(1)掌握社会信用体系的构成
(2)了解我国社会信用体系建设的现状
(3)了解发达国家信用体系的基本情况
2.教学内容
(1)什么是社会信用体系
(2)社会信用体系建设与我们的生活密切相关
(3)发达国家社会信用体系简介
(4)我国社会信用体系建设现状
三、课时安排诚信教育课程共安排6课时，具体分配如下：
第一部分 什么是诚信………………1课时
第二部分 为什么要讲诚信…………2课时
第三部分 怎样讲诚信………………2课时
第四部分 社会信用体系建设………1课时
四、教学建议
（一）在进行诚信教育时，应注重与其他创业培训课程的衔接与融合，将诚信教育与创
业过程紧密联系。
（二）鉴于培训课时紧张，要求教师对于教材中重点和难点内容在课上统一集中讲授，
浅显易懂的内容，可鼓励学员课下个人自学。
（三）培训形式应当灵活多样，可采取集中授课、专家现场咨询和案例教学相结合，也
可以组织学员收看远程培训节目。
（四）培训要从学员的实际水平出发，采取学员易于接受的方式。培训教师可适当安排
多种形式的课堂活动，如开展针对案例的课堂讨论和辩论等，鼓励学员发表自己的见解，积
极参与教学。
（五）要注意培训方法和培训手段的多样化，积极利用投影仪、录音机、录像机、计算
机等教学设备，进行形象直观的教学。
五、考试与评估
（一）考试
本课程的考试不仅要关注学员对基础知识的掌握情况，更要注重考查学员分析问题和解
决实际问题的能力。
1.考试题型：包括客观题和主观题两部分，并以主观题为主。
客观题包括选择填空题和判断题两种形式，内容以教材中常识性的知识为主，目的在于
普及基础知识。
主观题包括一般问答题、情景问答题和案例分析题三类，一般问答题只需要学员根据教
材内容作答；情景问答题以某个生动的实际场景为背景设定问题，主要考查学员对培训内容
的实际运用能力；案例分析题要求考生对案例作出较为深入的分析，考查学员对培训内容的
综合掌握能力。
2.考试方式：开卷考试。
3.考试时间：1.5小时。
在编制试卷时，要注意考试的范围、试卷的结构，以及各类题型的搭配，并控制考试时
间。
（二）评估
培训结束后，要及时对培训教师的教学水平和教学质量进行评估，以便及时发现问题、
总结经验，改进工作。评估实行结果评估和过程评估相结合，并采取多种形式、多种手段、
多种角度进行评估，以确保评估的客观性和准确性。