江苏省南通市人民政府


市政府关于印发《南通市商品房价格管理暂行办法》的通知

通政发〔2004〕56号



各县（市）、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
　　现将《南通市商品房价格管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。


　　
二○○四年七月八日


南通市商品房价格管理暂行办法


　　第一章　总　则
　　第一条 为加强商品房价格管理，稳定商品房价格总体水平，保护消费者和经营者的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省商品房价格管理规定》及其他有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内商品房价格的管理，适用本办法。
　　第三条 商品房的价格行为，应当遵循公开公平、诚实信用、合法竞争的原则。
　　第四条 商品房的价格管理，应当兼顾国家、经营者、消费者的利益，保护正当竞争，禁止价格欺诈。
　　第五条 商品房价格实行统一领导、分级管理。市价格主管部门负责全市的商品房价格管理工作；县（市）价格主管部门负责本行政区域内的商品房价格管理工作。
　　第二章　商品房价格的管理
　　第六条 根据不同情况，商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价：
　　（一）低价位普通住宅商品房实行政府定价，其销售价格按《市政府印发关于市区低价位普通住宅商品房管理的若干规定的通知》（通政发［2004］5号）执行。
　　（二）多层无电梯的普通住宅商品房实行政府指导价，其销售价格由房地产开发经营单位在价格主管部门审核的价格与浮动幅度范围内确定，上浮幅度最高不超过5%，下浮幅度不限。底层车库、顶层阁楼销售价格在分别不超过同幢住宅销售价格60%、50%的范围内，由房地产开发经营单位根据朝向、区位等因素合理确定，并在销售前报价格主管部门备案。
　　（三）其他住宅商品房、非住宅商品房实行市场调节价，其销售价格由买卖双方协商议定，并报价格主管部门备案。
　　推行市场调节价住宅商品房成本公示制度。价格主管部门会同计划、财政、地税、国土、规划、建设、房管等部门，可以在商品房预售前进行成本预测算，并在销售场所进行公示，指导购房者理性消费。
　　第七条 实行政府定价、政府指导价和市场调节价的住宅商品房，房地产开发经营单位应当在办理《商品房预（销）售许可证》前向价格主管部门申报房屋成本和销售价格，并提交下列材料：
　　（一）申请报告；
　　（二）建设项目批准文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；
　　（三）土地使用权出让合同书；
　　（四）建筑工程中标通知书等相关材料、拆迁安置及各项成本资料、有资质的成本认证机构出具的商品房成本认证报告书；
　　（五）楼层、朝向、区位差价调节表。
　　第八条 房地产开发经营单位和中介服务机构，按套销售或一次性定价（总价不变）销售首次交易的低价位普通住宅商品房、多层无电梯普通住宅商品房时，应当执行政府定价和政府指导价的规定。
　　第九条 商品房销售实行一价清制度，房地产开发经营单位不得在商品房销售价格之外收取未经价格主管部门批准的任何费用。
　　第十条 商品房销售实行明码标价制度。房地产开发经营单位应当在商品房销售场所的醒目位置公示商品房标价表。对实行政府定价、政府指导价的商品房，应当将价格主管部门的价格批复一并公示。
　　商品房标价表应当载明以下事项：
　　（一）开发经营单位名称；
　　（二）开发项目名称；
　　（三）坐落位置；
　　（四）商品房使用性质；
　　（五）商品房建筑面积；
　　（六）商品房销售价格；
　　（七）层次、朝向、区位差价增减系数；
　　（八）其他应当载明的事项。
　　第十一条 价格主管部门在审核住宅商品房销售价格和预测住宅商品房销售成本后，应当及时通过报纸等传媒向社会公布。购房人购房时，可以就拟购商品房价格等情况向价格主管部门咨询。
　　第三章　商品房价格的构成和计算
　　第十二条 商品房销售价格应以合理成本为基础、市场供求为导向，适当考虑区位、朝向、层次、配套、环境、质量等因素确定，实行差别作价。
　　第十三条 商品房销售价格由成本、利润、税金、差价构成：
　　（一）成本包括：
　　1．土地费：指依法取得土地使用权所发生的费用（含拆迁费用）；
　　2．前期工程费：指开发项目实施前期工程所发生的费用。包括规划、设计、项目可行性研究、勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用；
　　3．房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，包括住宅土建(含地基处理)工程费、水电安装工程费及附属工程费；
　　4．附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用；
　　5．公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、排污、排洪、绿化、环卫、智能化系统等公共基础设施费用；
　　6．管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以土地费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费之和的3%计算；
　　7．销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以土地费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费之和的2%计算；
　　8．财务费用：指开发经营单位为开发建设所发生的银行贷款利息支出，以土地费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费之和的30%为基数，并按银行对房地产企业的一年期贷款的实际利率计算，多层住宅的计息时间不超过24个月。
　　9．代收费用：指经有权部门批准收取的行政事业性收费。
　　住宅小区内营业性用房和与小区无关的设施建设费用，按照"谁投资、谁所有、谁受益"的原则，不计入住宅商品房成本。
　　（二）利润：指商品房开发经营单位按规定计提的利润，计算基数为土地费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费之和。普通住宅商品房的利润率最高不超过8%。
　　（三）税金：按国家规定的税目和税率执行。
　　（四）差价：根据商品房的楼层、朝向、区位确定差价调节系数，所有差价的代数和应各自等于或小于零。
　　第十四条 商品房销售价格的计算公式为：商品房销售价格=成本+利润+税金±层次差价±朝向差价±区位差价
　　第四章　罚则及附则
　　第十五条 对违反本办法规定的价格违法行为，依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规和规章予以查处。
　　第十六条 本办法下列用语的含义：
　　（一）"商品房"是指具有房地产开发经营资质的单位建设的用于销售的房屋，分为住宅商品房和非住宅商品房。
　　（二）"低价位普通住宅商品房"是指政府限定销售价格，定向销售给市政建设工程、土地储备项目、重点建设项目用地的被拆迁人，以及符合经济适用房政策性补贴条件的家庭及其他中低收入家庭的普通住宅商品房。
　　（三）"多层无电梯的普通住宅商品房"是指层高三层以上六层以下（含六层）、无电梯的普通住宅商品房。
　　第十七条 本办法自2004年8月1日起施行。


　　[案情]1997年5月29日，被告百货公司中心商场需资金周转，时任经理吴长林与妻吴学云夫妇从原告黄瑾（系吴学云嫂子）处筹集资金45000元缴入中心商场，中心商场出具97（012138）号收据一张，当时借款约定利率是月息1.5％。1999年百货公司改制，要求重新换据。1999年9月6日，吴长林和吴学云到公司换据，并声称97（012138）号借据丢失。被告百货公司经核实后，要求借款人打一份收条。当时由吴长林打了一份收条，被告百货公司以97（12138）号借据的记账联，和吴长林写下的45000元收条为依据，开具了99（08033）号一张收据，收据载明：“借到黄瑾肆万伍仟元正￥45000元，在收款事由栏载明：中心商场借款 付息1分/月。”并加盖单位公章。收据中载明“付息1分/月”内容，时任现金会计刘锦红对是否是其书写，已记不清楚。从2010年后，借款利息已调整为月息1％。从借款开始利息由吴学云领取，吴学云从中心商场退休后，利息一直由吴长林领取。2006年12月11日，吴长林让其女吴莉莉以吴学云的名义，出具收条领取14000元。该收条载明：“收到商场返还借款（14000元）壹万肆仟元整。吴学云。”吴长林在收条上写上“同意吴学云（黄瑾户抽）集资款，吴长林。”。2010年4月23日，吴长林从黄瑾户领取31000元。2010年5月20日，吴学云到百货公司领取5月份的利息时，发现钱已被全部领出。随即，原告黄瑾起诉来院，要求法院依法判令被告偿还借款45000元及利息，承担本案全部诉讼费用。

　　[裁判要点]

　　怀远县人民法院法院经审理认为：吴长林、吴学云、吴莉莉向百货公司领取黄瑾户借款及利息，吴长林、吴学云、吴莉莉的表见代理行为成立，故被告百货公司不应再承担原告黄瑾集资45000借款及利息的还款责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄瑾的诉讼请求。案件受理费925元，由原告黄瑾负担。

　　一审宣判后，黄瑾向安徽省蚌埠市中级人民法院提起上诉，认为原审认定吴长林、吴学云、吴莉莉从黄瑾户领取45000元及利息的行为系为表见代理行为，显属错误。请求撤销原审判决。

　　二审法院经审理查明确认一审查明的事实，并认为：从本案的事实来看，黄瑾一直认可该笔借款是由吴学云拿到百货公司中心商场，借款的利息也是一直由吴学云、吴长林两人代为领取， 且吴莉莉以吴学云的名义领取的14000元，是在2006年12月11日，而本案起诉是在2010年5月27日，中间相隔了三年半的时间，黄瑾对此一直未提出异议，且黄瑾无证据证实百货公司向吴长林、吴莉莉支付本金行为存在主观恶意或者过失，故吴长林、吴学云、吴莉莉的表见代理行为成立，百货公司不再承担向黄瑾偿还借款本息的法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。判决：驳回上诉，维持原判。

　　[评析]

　　本案争议焦点吴长林一家人是否可以代表黄瑾，从法律角度上讲就是吴长林一家人对黄瑾是否有代理权。

　　代理是代理人以被代理人名义实施的、其法律效果直接由被代理人承担的行为。而代理又分为有权代理和无权代理两大类，各国民法对无权代理并不一律禁止，而是区别不同情况对待。这样规定旨在既保护被代理人的利益，又保护无过错的善意相对人的利益，维护交易的安全，以达到各种利益的平衡。一般地，无权代理是指没有代理权，而以他人名义进行活动，为代理行为。无权代理可以产生于多种场合，包括绝对没有代理权而以他人名义为民事行为；超越代理权限；代理权终止后仍以被代理人名义活动等情况。

　　民法上将广义的无权代理分为表见代理和狭义无权代理。狭义无权代理是指行为人既没有代理权，也没有能使相对第三人确信其具有代理权的理由，而以他人名义所为的民事行为；表见代理，是指代理人虽不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，这些表面要件足以使无过错的第三人相信其具有代理权而与其发生民事法律行为，该法律行为的后果直接由被代理人承担。

　　随着我国市场经济体制的逐步建立及经济代理交易的日益频繁，至九十年代后期，我国《合同法》中以法律的形式确立了表见代理制度。我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”合同法的这一规定，即为理论上讲的表见代理。

　　表见代理兼具有权代理和无权代理的特点，其构成是该制度中最复杂，争议最大的一环。因为无权代理行为一旦构成了表见代理，将导致本人对无代理权人的代理行为承担责任，所以，对于表见代理的构成必须严格把握。无权代理行为只有符合一定的要件才能构成表见代理。笔者认为表见代理行为应该具备以下构成要件：

　　第一，以被代理人名义与相对人为合同行为。表见代理本质上是无权代理，因此行为人（代理人）应是在没有代理权，超越代理权限或者代理权终止后仍进行代理的行为。如果代理人是在被代理人的授权范围内从事合同行为，则为有权代理；如果是以自己而不是以被代理人名义与他人订立合同则是自主行为，无代理可言。

　　第二，客观上，应当有足以使相对人相信行为人是有代理权的表象，如行为人与被代理人之间存在的特殊关系、被代理人的口头意思表示、或者行为人持有被代理人的公章或合同章、盖有公章或合同章的空白合同及介绍信等。尽管行为人没有被实际授权，一个以正常人的正常思维，根据前述表象有正当理由相信或能推断出行为人有代理权。相对人的正当理由是判定行为人的行为是否构成表见代理的关键所在，这一问题应该由相对人举证证明。

　　第三，相对人必须是善意的、无过失的。表见代理制度建立的初衷是为了保护相对人的利益和交易的安全，从某种程度上讲，是牺牲了被代理人的利益保护善意交易第三人的利益。因而，一个无权代理行为的相对人能否得到法律的保护关键看相对人是否是善意的，并且不存在主观上的过失。也就是说，相对人对于无权代理人无代理权是不知道或者不应当知道，如果相对人明知无权代理人无代理权或者以一个正常的人的思维能够判定其不具有代理权仍与之实施民事行为的，就不构成表见代理，此时，相对人只能要求无权代理人承担责任，而不能要求被代理人承担民事责任。

　　第四，行为人与相对人之间的民事行为，须具备民事行为成立和生效的有效要件，包括二者具有相应的民事行为能力、行为内容合法、意思表示真实等。简单地讲，就是表见代理的行为人与相对人均应具有完全民事行为能力，在行为能力上不应具有瑕疵；所订立的合同不违反国家明文法的规定；在意思表示上不具有可变更、无效或可撤销的情形。

　　只有在无权代理行为同时具备上述四个要件的时候，才能认定构成表见代理。

　　本案中，吴长林和吴学云夫妇以黄瑾名义与被告百货公司订立借款合同的事实存在，并且黄瑾系吴长林和吴学云嫂子，从1997年借款开始到2010年4月黄瑾户利息一直由吴长林和吴学云代为领取，黄瑾从未提出任何异议，而且2006年12月11日吴莉莉以吴学云的名义领取的14000元到黄瑾起诉之间也没有提出异议，这些足以使被告百货公司有理由相信吴长林、吴学云、吴莉莉有权代理领取黄瑾户借款本金及利息。被告百货公司对于其向吴长林一家人支付本金及利息的行为不存在主观恶意或者过失，并且被告百货公司与第三人吴长林、吴学云、吴莉莉均为完全民事行为能力人，双方行为并不违反法律的禁止性规定。综上，本案中第三人吴长林、吴学云、吴莉莉从“黄瑾”户支取本金及利息，吴长林、吴学云、吴莉莉与被告百货公司之间的行为完全符合表见代理的构成要件，该行为应认定为表见代理行为。故被告百货公司不应再承担原告黄瑾集资45000借款及利息的还款责任。