北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于发布《北京市外销商品房管理规定》的通知
北京市房地产管理局


通知
各房地产开发公司、各区县房地产管理局：
为加强我市商品房外销管理，规范市场行为，保障买卖双方的合法权益，我局制定了《北京市外销商品房管理规定》，现发给你们，请贯彻执行。
附件一：北京市外销商品房预售契约
附件二：北京市外销商品房买卖契约

北京市外销商品房管理规定
一、为加强本市商品房外销管理，保障买卖双方的合法权益，根据北京市人民政府《关于外商投资开发经营房地产的若干规定》及有关规定，制定本规定。
二、外销商品房预售、销售，均须报北京市房地产管理局审核注册，经批准领取《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》后，方可进行。
三、申请办理《外销商品房预售许可证》，除须具备《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》中第九条规定的条件外，还应提交下列证件：
1．市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；
2．在本市银行开立代收房屋预售款的结算帐号、与开户银行签定的房屋预售款监管协议；
3．售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．房屋管理受托书或协议书。
四、申请办理《外销商品房销售许可证》须具备以下条件并提交相应证件：
1．已付清全部地价款并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
2．建筑物竣工并经北京市建筑工程质量监督部门核验合格。采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程进入调试和核验阶段；
3．已制定售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．已确定房屋售后管理单位。
五、房地产开发经营企业的商品房预售、销售广告、售房宣传资料均应载明预售或销售许可证号。其预售或销售许可证应在售房场所显著位置悬挂。
六、外销商品房预售、销售，买卖双方均须签订《外销商品房预售契约》、《外销商品房买卖契约》。《外销商品房预售契约》和《外销商品房买卖契约》由北京市房地产管理局统一印制。
七、《外销商品房预售契约》签定后三十日内，买卖双方须向北京市房地产管理局市场管理处（以下简称市场处）办理预售、预购登记。房屋交用之日起三十日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
八、《外销商品房销售契约》签定后三十日内，买卖双方须持买卖契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
九、《外销商品房预售契约》有效期内，买方如转让其预购的商品房，买方与转受让方应在预售契约上做背书，背书须载明转让价格。背书签字之日起十五日内，买方与转受让方须持做有背书的预售契约及双方的有关证件到市场处办理预售契约转让登记。外销商品房预售后的转让情况
由市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
转受让方再转让的，须按前款规定办理。
十、商品房预售、预售后转让和销售均须按规定交纳税费。
十一、外销商品房预售、销售，均可以办理公证。
十二、违反本规定不按期办理外销商品房预售预购登记、买卖过户手续、预售契约变更登记、产权登记的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处罚。
十三、本规定自发布之日起施行。

北京市外销商品房预售契约（附件一）
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿年，自＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿年＿＿月＿＿日止，国有土地使用证
号为＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设项目的名称为＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房地产管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿的房屋，甲方已于＿＿年＿＿月＿＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿＿元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋竣工后以北京市房地产管理局实测面积为准。
第二条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米＿＿＿＿币＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。房屋竣工后，第一条载明的暂测面积与实测面积误差在＿＿％以内的，不再结算；误差超过＿＿％的
，超过部分按房屋售价进行结算。
第三条 乙方同意按下列方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行。乙方已支付的定金＿＿＿＿元，在乙方最后一次付款时转为购房价款。
甲方指定银行：
银行帐号：
第四条 乙方逾期付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的
定金甲方不予返还。
第五条 甲方须于＿＿年＿＿月＿＿日前，将房屋交付给乙方。除不可抗力外，甲方未按期将房屋交给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房
屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第六条 甲方交付房屋时，应提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
甲方交付的房屋经建筑工程质量监督部门核验不合格的，乙方有权终止本契约，甲方应在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第五条）。甲方交付房屋的装修、设备未达到本契约附件一规定的装修、设备标准的，甲方同意
按未达到部分的双倍差价向乙方补偿。
第七条 甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第八条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第九条 本契约由双方签字，并在办理房屋预售预购登记后生效。预售、预购登记于本契约签定之日起30日内，由双方共同到北京市房地产市场管理处办理。
第十条 本契约生效后至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本契约上背书，并按规定到北京市房地产市场管理处办理预售契约转登记。
第十一条 双方同意房屋交付后30日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
第十二条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第十三条 本契约的订立、效力、解释、履行和争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖。因履行契约发生的纠纷，双方应协商解决。协商不能解决的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十四条 本契约未尽事项，双方可签定补充协议。
本契约的附件为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十五条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

北京市外销商品房买卖契约（附件二）
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿年，自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿＿
年＿＿月＿＿日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿。甲方在上述地块建设项目的名称为＿＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，外销许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述面积已经北京市房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米＿＿＿＿币＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银行帐号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿＿＿年＿＿月＿＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第七条 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙方书
面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，还须并将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿日终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方
不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。
本契约的附件，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约的订立、效力解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国法律的管辖。双方因履行契约引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签字）： 乙方（签字）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

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|房屋坐落| |地 号| |
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|房屋结构| |竣工日期| |
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|质量监督部门| |
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|房产平面图 |装修标准、设备标准 |
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甲方：
乙方：



1994年2月25日
国务院


国务院关于化肥、农药、农膜实行专营的决定
国务院


化肥、农药、农膜是重要的农业生产资料。在目前供不应求的情况下，为了制止多头插手倒买倒卖，解决市场、价格混乱的状况，维护农民利益，促进农村商品经济的发展，国务院决定对化肥、农药、农膜实行专营。
一、国家对化肥、农药、农膜、实行专营。
（一）国家委托商业部中国农业生产资料公司和各级供销合作社的农业生产资料经营单位对化肥、农药、农膜实行专营，其他部门、单位和个人一律不准经营上述商品。专营部门要坚持为农业服务的宗旨，进一步转变企业机制，减少经营环节，合理组织运输，降低费用开支，提高企业
和社会经济效益。
（二）大、中型化肥厂生产的优质化肥（具体品种见附件），无论是计划内还是计划外超产肥，均由专营部门统一收购，计划外超产化肥由工商企业签订合同，按优惠价格收购。
地方小化肥厂生产的化肥，实行专营部门与工厂合同订购或联销、代销，或由工厂直接销售给农民使用。具体采取哪种形式，由当地政府确定。
农药厂、农膜厂生产的农药、农膜，凡纳入统一分配计划的，由专营部门统一收购。非统配计划的品种，原则上实行当地专营部门与工厂合同订购，也可实行联销或代销。

（三）进口化肥、农药、农膜（含原料）由国家实行计划管理。国家、地方和有关部门进口的化肥、农药、农膜，均由经贸部的有关进出口总公司按国家计划统一对外订货。除农垦系统和外贸出口基地自用部门（不准倒卖）外，全部交中国农资公司和各级供销合作社统一经营（包括易
货进口商品）。省间集资、与国外合资生产的化肥、农药在国家计委平衡后，由专营部门经营。为了便于港口运力的安排，对地方进口的化肥、农药、农膜要委托中国农资公司代办。农药及其原料的进出口计划由国家计委牵头与有关部门商定，经贸部颁发许可证。
（四）为及时支援农业救灾，国家必须储备一定数量的化肥、农药、农膜。此项储备任务由中国农资公司和省（区、市）供销合作社两级专营单位承担，储备数量由国务院或省级政府审定。储备资金和利息，哪级储备由哪级银行、财政解决。同时，逐步建立农药经营储备风险基金制度
。
（五）基层农业技术推广单位（县以下，不含县）结合有偿技术服务所用少量化肥、农药、农膜，由县专营批发部门或基层供销合作社按计划供应。允许有偿转让给农户，但不准进行商业经营或者倒买倒卖。有些农药小品种，基层供销合作社可委托基层农业技术推广单位代销。
二、化肥、农药、农膜实行统一计划，分级管理。
（一）国家统一分配的化肥、农药、农膜计划，由国家计委下达。地方的分配计划，由地方计委下达。
（二）国家统一分配计划有：国产大化肥厂生产的化肥（原定与地方分成比例不变），国家进口化肥、农药；国产农药中的敌百虫等二十个骨干品种（详见附件）；国产、进口农（地）膜（含救灾储备原料）。地方生产和进口的化肥、农药、农膜，哪些纳入分配计划，由地方政府决定
。
对杀螟松等二十二种农药（详见附件），由中国农资公司与有关部门实行计划衔接。其它品种由地方自行衔接。专营部门要积极协助生产企业试制、推销农药新品种，以适应防治农作物病虫害的需要。
三、主要品种实行综合价
国产大、中型化肥厂生产的优质肥和进口肥，由各地物价部门会同有关部门根据国家核定的出厂价、进口价和计划外同品种的进价，以省为单位加权平均制订综合销售价。用于粮、棉挂钩的专项化肥，是实行综合价还是平价，由省、自治区、直辖市政府决定。
（二）地方小化肥厂生产的化肥和地区间调剂的化肥，由当地物价部门核定最高出厂价和销售价。
（三）农药品种较多，各地可选择若干影响大的品种，由各地物价部门会同有关部门核定出厂价，以省为单位实行综合销售价。其余品种，由当地物价部门核定最高出厂限价和销售价。
（四）农膜，由当地物价部门会同有关部门核定出厂价和综合销售价。
（五）基层农业技术推广单位代销的农药和地方小化肥厂直接销售给农民自用的化肥，其零售价均要执行当地专营部门的销售价。
四、整顿市场，取缔非法经营
（一）本决定公布后，凡非专营单位和个人都必须在今年年底前到工商行政管理部门办理变更登记，并立即停止经营这些商品。逾其继续经营者，由工商行政管理部门依法查处，并吊销其营业执照。其库存，凡价格符合规定，质量合格的可移交给专营单位，或者限期于今年年底前销售
完毕。
（二）生产主管部门对生产企业要严格实行“生产许可证”制度。同时，工厂要实行产品质量的出厂责任制，以维护正常流通和农民的利益。对没有生产许可证的生产企业，要坚决取缔；对制造、销售伪劣产品坑害农民的企业和个人，有关部门要依法严处。
五、严格执行政策，加强群众监督。
（一）各生产企业、供销合作社对做好化肥、农药、农膜的生产、供应负有重要责任，必须按计划生产、收购、调拨、按政策及时做好供应，不误农时。有关部门要加强对计划、物价执行情况的监督检查。
（二）生产企业、供销合作社要模范执行国家各项规定，不准以权谋私，不准走后门搞不正之风。对违反者要没收全部非法所得，并给直接责任者和单位领导人以行政处分。构成犯罪的，由司法机关追究其刑事责任。
（三）加强群众监督。基层供销社分配供应计划和价格要张榜公布，接受社员代表、农民群众的监督。鼓励人民群众向有关部门揭发检举高价倒卖化肥、农药、农膜以及售假劣产品的单位和个人，并对揭发检举人予以保护。
为加强对专营工作的领导，国务院决定由国家计委牵头，农业、商业、经贸、轻工、化工、物价、石化等部门、单位参加，成立农业生产资料协调小组，负责研究、协调化肥、农药、农膜生产、进口、分配中的问题。各地可参照上述办法，成立相应的组织。各级商业部门对所属专营单
位要切实加强领导，严格要求，发现问题严肃查处。
各地计划、物资、石油、石化、电力等部门，要切实做好物资和电力的供应工作，帮助大中型化肥厂及农用薄膜厂、农药厂解决生产中的困难。
本决定从1989年1月1日起，由各级政府组织实施。
（附件略）



1988年9月28日